Mais, en tant que propriétaire, vous êtes-vous déjà intéressé de plus près à ce qui se cache derrière ces notions abstraites que sont celles du « revenu cadastral », du « revenu cadastral indexé », du « précompte immobilier » ?

Peut-être vous êtes-vous déjà posé l’une de ces questions : pourquoi parle-t-on de « revenu » cadastral alors que je ne perçois rien ? À quoi ça sert exactement ? Comment est calculé le précompte immobilier ? Et si j’ai une maison à l’étranger, comment ça se passe ?

Et bien d’autres questions encore.

Afin d’y voir plus clair, petit tour d’horizon sur cette matière particulière.

Revenu cadastral : késako ?  

Tous les biens immobiliers sur le territoire belge, que ce soit un bâtiment ou un terrain, possèdent ce qu’on appelle un « revenu cadastral » (RC).

Il s’agit d’une valeur fictive – déterminée par l’administration du cadastre – correspondant au revenu locatif annuel moyen net que vous rapporterait votre bien si vous le louiez… en 1975.

Oui, oui, vous avez bien lu, en 1975.

En principe, une péréquation générale (révision) des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les dix ans. En pratique, la dernière péréquation générale a été appliquée à partir de 1980, sur la base des valeurs locatives au 1^er janvier 1975.

En l’absence de nouvelle révision, les revenus cadastraux sont, depuis 1991, indexés annuellement ; d’où la notion de revenu cadastral indexé.

Cette indexation a pour but de tenir compte de l’évolution des prix et des coûts de la vie.

Pour 2026, l’index est de 2,30.

Concrètement, si votre bien possède un RC de 1.000,00 € >> RC indexé = 1.000,00 € x 2,30 = 2.300,00 €.

Aujourd’hui, il arrive que le revenu cadastral d’un bien soit revu, à la demande du propriétaire (suite à des travaux, par exemple) ou de l’administration elle-même.

Et le précompte immobilier alors ?

Le précompte immobilier est un impôt régional annuel redistribué entre la région, la province et la commune où se situe votre bien. Sa méthode de calcul à pour base le revenu cadastral indexé de votre bien.

Mais pas que ! Interviennent aussi :

• La situation personnelle du propriétaire: nombre d’enfants à charge, personne handicapée, grand invalide de guerre ;
• La zone géographique dans laquelle se situe le bien : habitation dite modeste ;
• Les taux d’imposition locaux : chaque commune, province et région appliquent son propre taux.

Certaines de ces situations donnent le droit à une réduction du précompte immobilier.

Reprenons notre petit exemple.

Votre bien est situé à Charleroi et vous n’avez droit à aucune réduction sur votre impôt.

RC indexé : 2.300,00 €

Taux d’imposition : 62,3125 % divisée comme suit

> Région Wallonne = 1,25 %

> Province du Hainaut = 23,6875 %

> Commune de Charleroi = 37,3750 %

Précompte immobilier de votre bien pour 2026 : 2.300,00 € x 62,3125 % = 1.433,19 € à payer.

Et dans ma déclaration d’impôt, qu’est-ce que je dois déclarer ?

Si vous êtes propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d’un bien immobilier, vous devez, en principe, déclarer vos revenus immobiliers dans votre déclaration d’impôt (cadre III).

Plusieurs cas de figure sont possibles.

Premier cas

Vous possédez un bien immobilier qui est votre « habitation propre », c’est-à-dire que vous ne le louez pas et que vous l’occupez personnellement.

Dans ce cas, vous êtes dispensé de déclarer ce bien immobilier dans votre déclaration.

Second cas

Vous possédez un bien immobilier qui n’est pas votre « habitation propre », que vous ne louez pas et n’occupez pas personnellement.

Par exemple : une seconde résidence à la côté belge où vous n’allez que durant les vacances.

Dans ce cas, vous êtes tenu de déclarer le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1106/2106).

C’est sur cette base qu’est déterminé le revenu immobilier imposable selon la méthode suivante :

Revenu cadastral x coefficient d’indexation + majoration forfaitaire

Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 €.

                                                                      2.300,00 €

Revenu immobilier imposable : [1.000,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] + 40% = 3.220,00 €.

Troisième cas

Vous possédez un bien immobilier qui est « habitation propre » et que vous utilisez en partie à des fins professionnelles.

Dans cette situation, vous êtes tenu de déclarer le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1105/2105) limité à son pourcentage d’utilisation professionnelle.

Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 € que vous utilisez pour votre activité professionnelle à raison de 20%.

Revenu cadastral à déclarer (code 1105/2105) : 1.000,00 € (RC) x 20% = 200,00 €

Il s’agit d’une déclaration à titre purement informatif, car vous n’est pas imposé sur ce revenu cadastral.

Quatrième cas

Vous possédez un bien immobilier qui n’est pas votre « habitation propre » et que vous louez.

Dans ce cas, il faut distinguer trois situations :

• La première: vous louez votre bien à un ou des tiers qui l’utilise uniquement à des fins privées.

>> Dans cette situation, c’est facile, la déclaration du RC et la taxation sont identiques au second cas.

• La seconde: vous louez votre bien à un ou des tiers qui l’utilise à des fins professionnelles.

>> Dans cette situation, vous êtes tenu de déclarer :

• le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1109/2109),
• le montant des loyers perçus pour l’année (cadre III code 1110/2110).

Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 € qui est loué à raison de 1.500,00 € par mois.

La détermination du revenu immobilier imposable se passe en plusieurs étapes :

1.Le revenu cadastral :

Code 1109/2109 : 1.000,00 €

Revenu immobilier imposable : [1.000,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] = 2.300,00 €

2. Le loyer annuel net imposable :

Loyer annuel brut (code 1110/2110) >          1.500,00 € x 12 = 18.000,00 €

(a) Abattement pour frais forfaitaire de 40% >             18.000,00 € x 40% = 7.200,00 €

(b) Revalorisation (plafond max de frais forfaitaires) > 1.000,00 € (RC) x 5,75 x 2/3 = 3.833,33 €

On applique le montant le moins élevé entre (a) et (b).

Loyer annuel net >     18.000,00 € – 3.833,33 € (b) = 14.166,67 € (A).

Ce loyer annuel net est ensuite comparé au revenu immobilier qui serait imposable dans le cadre d’une location ordinaire :

                                                            2.300,00 €

Revenu indexé majoré : [1.000,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] + 40% = 3.220,00 € (B).

On retient le montant le plus élevé entre (A) et (B).

Loyer annuel net imposable comme revenu immobilier : 14.166,67 €

• La troisième: vous louez votre bien en partie à votre propre société qui l’utilise à des fins professionnelles.

>> Dans cette situation, vous êtes tenu de déclarer :

• Le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1109/2109),
• Le montant des loyers perçus pour l’année (cadre III code 1110/2110),
• L’éventuelle requalification du loyer en rémunération (cadre XVI code 1401/2401).

Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 € dont vous louez 20% à votre société à raison d’un loyer de 400,00 € par mois soit 4.800,00 € par an.

La détermination du revenu immobilier imposable se passe en plusieurs étapes :

1. Le revenu cadastral :

Revenu cadastral (code 1109/2109) : 1.000,00 € x 20% = 200,00 €

Revenu immobilier imposable : [200,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] = 460,00 €

2. Le loyer annuel net :

Loyer annuel net (code 1110/2110) : 200,00 € (RC) x 5,75 x 5/3 = 1.916,67 €

3. La requalification en rémunération

Partie requalifiée en rémunération (code 1401/2401) : 4.800,00 € (loyer annuel brut) – 1.916,67 € (loyer annuel net) = 2.883,33 €

Et quid si je possède un bien immobilier à l’étranger ?

Nous venons justement de consacrer un article complet sur le sujet [https://fiduciaire-finacces.be/la-detention-dimmeuble-situe-a-letranger-et-son-impact-sur-la-fiscalite-belge/].

Sources

Définition et usage | SPF Finances

Déclarer des revenus immobiliers | SPF Finances

Le revenu cadastral | notaris.be

L’article REVENU CADASTRAL, REVENU CADASTRAL INDEXÉ, PRÉCOMPTE IMMOBILIER : BIEN COMPRENDRE LES DIFFÉRENTES NUANCES est apparu en premier sur fiduciaire-finacces.

En effet, en vertu du principe de l’imposition des revenus mondiaux, un résident belge est, en principe, tenu de déclarer en Belgique l’ensemble de ses revenus, y compris ceux provenant de biens situés à l’étranger. La détention d’un immeuble à l’étranger s’accompagne ainsi de différentes obligations fiscales et administratives, même lorsque les revenus qui en découlent ne sont finalement pas imposés en Belgique.

Parallèlement, les États ont progressivement renforcé les mécanismes d’échange d’informations afin de permettre aux administrations fiscales d’identifier les revenus et les avoirs détenus à l’étranger par leurs résidents. Cette coopération repose notamment sur les conventions préventives de la double imposition et, au niveau européen, sur plusieurs directives relatives à la coopération administrative en matière fiscale, communément désignées sous le terme « DAC » (Directive on Administrative Cooperation).

Dans ce contexte, le présent article se propose d’examiner les principales conséquences fiscales et administratives de la détention, par un résident belge, d’un immeuble situé à l’étranger : de la détermination du revenu cadastral à son traitement fiscal en Belgique, en passant par les différentes obligations déclaratives et administratives qui peuvent en découler.

Contexte Européen !

En novembre 2020, la CJUE condamne la Belgique : son dispositif fiscal en matière de revenus immobiliers aboutit à une différence de traitement fiscal entre plusieurs catégories d’immeubles appartenant à des résidents belges, à savoir les biens situés en Belgique et ceux situés à l’étranger. Selon la CJUE, cette discrimination est incompatible avec la libre circulation des capitaux. L’Etat belge doit changer sa législation. Désormais, un revenu cadastral sera attribué aux immeubles détenus par des résidents belges, quelle que soit leur situation géographique. Reste alors à déterminer comment calculer ce revenu cadastral lorsque l’immeuble est situé à l’étranger.

La détermination du RC

Les articles 471 et suivants du CIR 92 prévoient les modalités de détermination du revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger sur lesquels un résident belge dispose d’un droit réel.

En pratique, les données nécessaires à la détermination du revenu cadastral peuvent être communiquées à l’administration via MyMinfin (voir infra, « Les formalités administratives obligatoires – Obligation de déclaration de l’immeuble »). L’administration fixe et notifie alors généralement le nouveau revenu cadastral dans les minutes qui suivent.

Pour un immeuble bâti

Le revenu cadastral est déterminé en appliquant un taux de 5,30 % à la valeur vénale du bien à l’époque de référence, soit 1975.

Lorsque la valeur vénale du bien à l’époque de référence ne peut être déterminée, une valeur vénale plus récente peut être utilisée. Celle-ci est alors ramenée à une valeur correspondant à l’époque de référence au moyen d’un facteur de correction.

Exemple

Le facteur de correction applicable pour 2020 étant de 15,036, un immeuble situé à l’étranger dont la valeur vénale déterminée en 2020 est de 200 000 € aura un revenu cadastral de :

200 000 € / 15,036 × 5,30 % = 704,97 €

Pour un immeuble non bâti

Le revenu cadastral est fixé à 2 € par hectare.

Pour le matériel et l’outillage attachés à perpétuelle demeure

La même méthode que celle applicable aux immeubles bâtis est utilisée : un taux de 5,30 % est appliqué à la valeur d’usage.

Cette dernière est présumée correspondre à 30 % de la valeur d’investissement ou de revient à l’état neuf, éventuellement augmentée des frais de transformation.

Cette valeur d’usage est ensuite, le cas échéant, réévaluée afin de déterminer son montant à l’époque de référence.

Le traitement fiscal d’un immeuble situé à l’étranger

Obligation de déclaration

Le revenu cadastral déterminé selon les différentes méthodes exposées ci-avant doit être mentionné dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Les modalités de déclaration varient toutefois en fonction de l’utilisation de l’immeuble.

Pour un immeuble bâti qui constitue une résidence secondaire ou qui est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à l’exercice de sa profession, le revenu cadastral doit notamment être repris au code 1106 de la déclaration.

Le contribuable doit également renseigner, dans la rubrique prévue à cet effet, le pays dans lequel l’immeuble est situé ainsi que le revenu cadastral correspondant.

Les autres formalités liées à la détention d’un immeuble à l’étranger seront examinées plus loin.

Impact sur la taxation

L’impact fiscal d’un immeuble situé à l’étranger dépend notamment de l’existence ou non d’une convention préventive de double imposition (CPDI) entre la Belgique et le pays dans lequel se situe le bien.

Le bien est situé dans un État avec lequel la Belgique a conclu une CPDI

En principe, la convention attribue au pays dans lequel l’immeuble est situé le droit d’imposer les revenus immobiliers qui en découlent. La Belgique ne taxe donc pas une seconde fois ces revenus.

Cette exonération est toutefois accordée sous réserve de progressivité. Cela signifie que le revenu immobilier étranger est pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables en Belgique.

Ainsi, même si le revenu immobilier étranger n’est pas directement soumis à l’impôt belge, il peut entraîner une augmentation du taux d’imposition applicable aux autres revenus du contribuable.

Le bien est situé dans un pays avec lequel la Belgique n’a pas signé de CPDI

En l’absence de convention préventive de double imposition, le revenu immobilier étranger est en principe pris en compte pour le calcul de l’impôt belge.

Afin d’atténuer le risque de double imposition, le contribuable peut toutefois bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction de 50 % de l’impôt belge relatif au revenu immobilier étranger.

Les Formalités Administratives Obligatoires

Obligation de déclaration de l’immeuble

Depuis le 1er janvier 2021, le contribuable belge doit informer l’administration de toute acquisition ou modification d’un bien immobilier situé à l’étranger.

Cette déclaration doit être effectuée via MyMinfin, dans un délai de 4 mois à compter de l’acquisition ou la transformation.

Le contribuable doit notamment renseigner :

• L’adresse du bien et sa nature ;
• La nature et la proportion du droit réel détenu sur le bien ;
• Sa valeur vénale ainsi que l’année d’acquisition ;
• Le cas échéant, une copie d’un document probant, tel que l’acte notarié.

À l’issue de la procédure, l’administration communique au contribuable le revenu cadastral déterminé pour le bien. Les informations communiquées à l’administration doivent également être mises à jour en cas de modification de la situation du bien, notamment lors d’une vente, d’une donation ou d’une transformation.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner l’application d’une amende administrative.

Si le contribuable estime que le revenu cadastral fixé est incorrect, il peut introduire une réclamation motivée dans les 2 mois de la notification.

N’oubliez pas le compte bancaire étranger !

L’acquisition d’un immeuble à l’étranger s’accompagne souvent de l’ouverture d’un compte bancaire dans le pays où se situe le bien, notamment pour payer les charges ou percevoir les loyers.

Attention : ce compte bancaire fait l’objet d’une obligation de déclaration distincte de celle relative à l’immeuble.

Tout résident belge qui est titulaire ou cotitulaire d’un compte bancaire ouvert à l’étranger doit en communiquer l’existence au Point de contact central des comptes et contrats financiers (PCC) de la Banque nationale de Belgique (BNB). Cette déclaration doit être effectuée une seule fois, au plus tard au moment de l’introduction de la déclaration fiscale de l’année suivant celle de l’ouverture du compte.

Le compte doit également être mentionné chaque année dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques, au cadre XIII, rubrique A, sous le code 1075-89.

En cas de clôture ou de modification des données du compte, une mise à jour doit également être communiquée au PCC.

Conclusion

La détention d’un immeuble situé à l’étranger par un résident belge entraîne plusieurs conséquences fiscales et administratives en Belgique.

Depuis la réforme faisant suite à la jurisprudence européenne, les immeubles situés à l’étranger se voient attribuer un revenu cadastral, lequel doit être mentionné dans la déclaration fiscale belge. Le traitement fiscal du bien dépend ensuite notamment de l’existence d’une convention préventive de double imposition avec le pays dans lequel il est situé.

À ces obligations fiscales s’ajoutent différentes formalités administratives, telles que la déclaration du bien auprès de l’administration belge et, le cas échéant, la déclaration d’un compte bancaire étranger auprès du PCC et dans la déclaration fiscale.

L’acquisition d’un immeuble à l’étranger nécessite donc d’anticiper non seulement les obligations fiscales du pays dans lequel se situe le bien, mais également celles qui découlent de la résidence fiscale belge.

L’article La détention d’immeuble situé à l’étranger et son impact sur la fiscalité belge est apparu en premier sur fiduciaire-finacces.

Depuis la sixième réforme de l’État en 2014, les avantages fiscaux liés à l’emprunt contracté pour l’« habitation propre » relèvent de la compétence des Régions. En l’espace de moins de dix ans, les trois Régions ont chacune supprimé, pour les nouveaux emprunts, la réduction d’impôt étalée sur la durée du crédit (bonus logement, chèque habitat) : pour la Wallonie : depuis le 1er janvier 2025. Cette évolution modifie profondément les termes du choix entre acquisition en personne physique et acquisition via une société.

Cet article fait le point sur les quatre moments clés de la vie d’un immeuble : l’acquisition, la détention, la revente et la transmission.

• Les droits d’enregistrement à l’acquisition

Qu’elle soit réalisée en personne physique ou via une société, l’acquisition d’un immeuble est soumise aux taux de droits d’enregistrement :

Le taux réduit pour « habitation propre et unique » n’est accessible qu’à une personne physique qui achète et occupe son propre logement.

Une société ne pourra jamais en bénéficier, même si le bien est destiné à devenir la résidence de son dirigeant. Son seul avantage dans l’achat est donc de pouvoir déduire les droits d’enregistrement de la base imposable de la société.

En revanche, pour des immeubles non résidentiels (bureaux, commerces, garages), ce taux tombe à 0 % en cas d’apport rémunéré par l’émission d’actions : la société ne paie alors que le droit fixe général de 50 euros.

Pour un logement neuf, la TVA de 21 % remplace les droits d’enregistrement sur le prix de la construction. Cela peut aussi s’appliquer sur le prix du terrain seulement si celui-ci est constructible, vendu avec le bâtiment sous régime TVA, au même acheteur et de manière simultanée. À défaut, le terrain reste soumis aux droits d’enregistrement et la construction à la TVA. Cette règle est identique pour une personne physique et pour une société.

Point d’attention : si vous détenez déjà un immeuble en personne physique et souhaitez le faire entrer dans votre société, vous allez devoir repayer les droits d’enregistrement, sauf, sous certaines conditions, pour un immeuble (partiellement) à usage commercial.

Sur ce premier point, la société n’apporte donc aucun avantage et peut même s’avérer coûteuse en cas de transfert d’un bien déjà détenu personnellement.

• Fiscalité pendant la détention

Personne physique

Pour les personnes physiques propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers mis en location, deux formes distinctes d’imposition s’appliquent :

• le précompte immobilier, calculé sur la base du revenu cadastral indexé ;
• l’impôt des personnes physiques relatif aux revenus immobiliers.

Les revenus immobiliers viennent s’ajouter aux autres revenus et sont taxés au taux progressif de l’impôt des personnes physiques (soit jusqu’à 50 % + additionnels communaux).

La base imposable va dépendre de l’affectation du bien :

• Résidence secondaire ou bien loué à un particulier à des fins privées : base taxable forfaitaire (revenu cadastral indexé, majoré de 40 %) ;
• Bien loué à une personne morale ou affecté à un usage professionnel par le locataire : base taxable = loyer réel, avec une déduction forfaitaire de 40 % soumise à un plafond, et la base ne peut en principe être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.

Depuis la réforme entrée en vigueur à l’exercice d’imposition 2026, la déduction fédérale ordinaire des intérêts afférents à un bien immobilier autre que l’habitation propre a été supprimée, y compris pour les dettes existantes.

Société

En société, la société est imposée sur les revenus réels perçus sur les immeubles qu’elle détient, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux.

Les loyers constituent un bénéfice ordinaire, taxé à l’impôt des sociétés : 25 % au taux normal, ou 20 % sur la première tranche de 100 000 euros de bénéfice pour une petite société qui remplit les conditions du taux réduit.

En contrepartie, la société peut en principe déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’immeuble : amortissements du bâtiment, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, assurances, et le précompte immobilier lui-même, sous réserve des limitations fiscales applicables.

Lorsque le dirigeant occupe personnellement l’immeuble de sa société, il est taxé sur un avantage de toute nature forfaitaire (ATN), indépendant du loyer réel qui serait normalement dû. Il convient donc de rester attentif aux nouveautés 2026 sur ce calcul (pour plus de détails, voir notre article ( https://fiduciaire-finacces.be/taux-reduit-a-lisoc-la-remuneration-minimale-du-dirigeant-passe-a-50-000-euros/).

• Revente

En personne physique

La revente d’un immeuble détenu en personne physique relève, en règle générale, de la gestion normale du patrimoine privé et échappe à toute taxation. L’article 90, 10° du CIR92 ne taxe la plus-value que dans des cas ciblés :

• Immeuble bâti revendu dans les 5 ans à partir de la signature de l’acte d’achat : taxation à 16,5 % sur la plus-value ; au-delà de 5 ans, exonération totale.
• Terrain non bâti revendu dans les 5 ans : 33 % ; entre 5 et 8 ans : 16,5 % ; au-delà de 8 ans : exonération.

La résidence principale bénéficie, sous certaines conditions, d’une exonération de la plus-value, quelle que soit la durée de détention.

Le taux de 16,5 % peut également s’appliquer lorsque l’immeuble a été acquis par donation, si la revente intervient dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition du bien par le donateur.

En société

En société, trois options existent, aux régimes fiscaux distincts :

• Vendre la société : depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, si vous détenez, seul, au moins 20 % des droits dans la société cédée, vous bénéficiez du régime de la participation substantielle, nettement plus favorable : un taux progressif de 1,25 % à 10 % en cas de cession à un acquéreur situé dans l’Espace économique européen, avec une exonération d’1.000.000 euros sur une période de 5 ans.
• Vendre l’immeuble via la société : la plus-value est taxée à l’impôt des sociétés (25 %, ou 20 % sur la première tranche de 100.000 euros). Le mécanisme du remploi (art. 47 CIR92) permet d’étaler cette charge en réinvestissant dans un bien amortissable situé dans l’EEE.
• Liquider la société : le boni de liquidation est en principe soumis au précompte mobilier de 30 %. La charge fiscale peut toutefois être réduite dans certaines situations, notamment lorsque la société a constitué des réserves de liquidation, celles-ci pouvant être distribuées lors de la liquidation sans précompte mobilier complémentaire, sous réserve du respect des conditions légales et des règles anti-abus.

• Donation

En personne physique

Donner un immeuble détenu en personne physique est soumis à des droits d’enregistrement progressifs selon le lien de parenté et la Région. Les taux peuvent atteindre jusqu’à 27 % lorsqu’il s’agit d’un enfant ou d’un conjoint ou d’un cohabitant légal et jusqu’à 40 % dans les autres cas. Par exemple, en Flandre, le cohabitant de fait est repris par les enfants et les conjoints.

En société

En société, donner des parts constitue une donation mobilière : non enregistrée, elle échappe aux droits d’enregistrement mais redevient taxable aux droits de succession si le donateur décède dans les cinq ans qui suivent la donation (ou dans les trois ans pour les donations non enregistrées effectuées avant le 1^er janvier 2022 en Région wallonne, avant le 1^er janvier 2025 en Région flamande ou avant le 1^er janvier 2026 en Région de Bruxelles-Capitale), la donation devra être reprise dans la déclaration de succession.

La fondation privée constitue par ailleurs une alternative intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier de génération en génération en limitant les droits de succession, avec des contraintes de gestion plus légères qu’une société classique.

• La société immobilière reste coûteuse… mais peut être avantageuse

Une société patrimoniale immobilière reste soumise aux obligations classiques d’une société : comptabilité, déclarations fiscales, comptes annuels et frais de constitution. Ces coûts deviennent toutefois proportionnellement moins importants à mesure que le patrimoine immobilier détenu augmente.

Ces frais comptables récurrents s’ajoutent aux frais de constitution. Leur montant varie sensiblement d’un dossier à l’autre : il dépend notamment de l’importance du patrimoine immobilier détenu et du nombre de transactions à traiter, et peut donc s’avérer nettement inférieur dans certaines situations.

En contrepartie, la société peut déduire les dépenses engagées pour acquérir ou conserver ses revenus, sous réserve de pouvoir en justifier le caractère professionnel.

Le recours à une société constitue néanmoins un choix structurant. La décision doit donc être envisagée sur le long terme, en tenant compte de la fiscalité, du patrimoine, de la situation familiale et des objectifs de transmission.

Dans ce contexte, la question d’un passage en société mérite, plus que jamais, d’être posée. La suppression de la déduction des intérêts des emprunts affectés à un bien immobilier autre que l’habitation propre, y compris pour les dettes déjà existantes, a sensiblement modifié l’équation fiscale qui prévalait jusqu’ici. Un arbitrage qui penchait auparavant en faveur de la détention en personne physique mérite ainsi, dans bien des cas, d’être revu à la lumière de cette réforme.

• Tableau de synthèse

L’article L’alternative à l’immeuble détenu en personne physique est apparu en premier sur fiduciaire-finacces.

Nous consacrons, ce mois-ci, notre newsletter au thème de l’immobilier en examinant quelques questions essentielles souvent méconnues.

Mais en guise d’introduction, une question se pose dans un premier temps : l’immobilier reste-t-il une valeur refuge ?

Car, pendant des générations, les Belges ont été bercés par la même conviction : investir dans la pierre est le placement le plus sûr qui soit. Qu’il s’agisse d’acheter sa maison, un appartement destiné à la location ou quelques garages pour compléter ses revenus, l’immobilier a longtemps incarné la prudence, la stabilité et la constitution d’un patrimoine solide.

Cette réputation est-elle toujours justifiée aujourd’hui ?

À première vue, la réponse semble évidente. Malgré les crises économiques, les turbulences financières et les soubresauts des marchés boursiers, l’immobilier reste un actif tangible. Contrairement à une action ou à une cryptomonnaie, un bien immobilier ne disparaît pas du jour au lendemain. Il procure un usage, génère éventuellement un revenu et constitue souvent un patrimoine transmissible aux générations suivantes.

Mais derrière cette image rassurante, la réalité est devenue plus nuancée.

Pendant près de quinze ans, les investisseurs ont bénéficié d’un contexte exceptionnel. Les taux d’intérêt historiquement bas permettaient d’emprunter à moindre coût, tandis que les prix de l’immobilier poursuivaient leur progression. Beaucoup ont ainsi eu le sentiment que la valeur des biens ne pouvait que monter.

Or, les dernières années ont rappelé une évidence souvent oubliée : un investissement immobilier reste avant tout un investissement. Et tout investissement comporte des risques.

Les propriétaires doivent aujourd’hui faire face à une série de défis nouveaux. Les exigences énergétiques se multiplient. Les coûts de rénovation augmentent fortement. Les assurances, les frais d’entretien et certaines taxes pèsent davantage sur la rentabilité, tout comme la suppression de la déduction fiscale des intérêts. Dans certaines régions, les loyers n’ont pas progressé au même rythme que les prix d’acquisition, comprimant progressivement les rendements.

À cela s’ajoute une réglementation de plus en plus complexe. Certificats énergétiques, obligations environnementales, règles urbanistiques, formalités administratives : le propriétaire d’aujourd’hui doit souvent consacrer davantage de temps et d’argent à la gestion de son patrimoine qu’il y a dix ou vingt ans.

Faut-il en conclure que l’immobilier a perdu son statut de valeur refuge ? Certainement pas.

L’immobilier conserve des qualités que peu d’autres placements peuvent offrir. Il permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire, de percevoir des revenus récurrents et de détenir un actif concret dont la valeur ne dépend pas uniquement de l’humeur des marchés financiers. Dans un contexte d’inflation persistante et d’incertitudes économiques, ces caractéristiques continuent de séduire de nombreux investisseurs.

Ce qui a changé, en revanche, c’est qu’il ne suffit plus d’acheter pour réussir.

Pendant longtemps, presque n’importe quel bien acquis à un prix raisonnable finissait par générer une plus-value. Aujourd’hui, la sélection est devenue essentielle. L’emplacement, la qualité du bâtiment, sa performance énergétique, son potentiel locatif et le prix payé au départ jouent un rôle plus déterminant que jamais.

Autrement dit, l’immobilier n’est plus une valeur refuge par défaut. Il reste une valeur refuge pour les investisseurs qui analysent, anticipent et investissent avec méthode.

C’est peut-être là la principale évolution de ces dernières années. La pierre n’a pas perdu ses qualités fondamentales, mais elle exige davantage de réflexion. Comme pour tout investissement, la prudence ne consiste plus à suivre une croyance populaire, mais à prendre des décisions éclairées.

Car si l’immobilier reste un excellent outil de création de patrimoine, la véritable valeur refuge n’est peut-être plus la pierre elle-même, mais bien la capacité à investir avec discernement, ce qui demande des compétences qui n’étaient pas forcément nécessaires auparavant.

Philippe Lemaire

Administrateur

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C’est la loi du 20 novembre 2022, portant sur des dispositions fiscales et financières diverses, qui a mis en place l’allongement de certains délais de conservation des documents notamment en matière d’impôt sur les revenus et de TVA.

Depuis, il existe une distinction importante entre les délais de conservation en matière de droit comptable et ceux en matière de droit fiscal.

En matière de droit comptable

La règle de base prévoit une conservation des documents comptables légaux (journaux, inventaires, etc.) et des pièces justificatives probantes (factures émises ou reçues, tickets de caisse, états financiers, etc.) pour une durée de 7 ans ; délai qui débute à partir du 1^er janvier de l’année qui suit la clôture de l’exercice.

Exemple : Tous documents se rapportant aux revenus de l’année 2025 doivent être conservés jusqu’au 31 décembre 2032.

Pour tous les autres documents internes et non probants, c’est-à-dire des bons de commande, des notes de service, des notes de calculs internes et toutes autres pièces qui ne sont pas appelées à faire preuve à l’égard de tiers, le délai de conservation est de 3 ans ; délai qui débute à partir du 1^er janvier de l’année qui suit la clôture de l’exercice.

à À noter que si ces documents ont une valeur probante au niveau fiscal, ce sont les délais en matière de droit fiscal qui s’appliquent. Il faut toujours tenir compte du délai le plus long.

En matière de droit fiscal

La règle de base prévoit une conservation des documents comptables légaux et de toute pièce permettant de déterminer le montant des revenus imposables pour une durée de 10 ans ; délai qui débute à partir de la fin de la période imposable concernée.

Exemple : Pour une société dont l’exercice comptable se clôture au 30/06/2025, tous les documents se rapportant à l’exercice allant du 01/07/2024 au 30/06/2025 doivent être conservés jusqu’au 30 juin 2035.

Il en va de même pour tous systèmes informatisés permettant de tenir, d’établir, d’adresser ou de conserver lesdits documents comptables.

Les mêmes délais sont encourus en matière de droit TVA à l’exception des documents comptables et des pièces justificatives relatives aux biens d’investissements, notamment les biens immobiliers. Pour ce cas précis, le délai de conservation est de minimum 15 ans, en raison d’une potentielle révision TVA. Pour les documents tels que les actes d’acquisitions, les justificatifs de travaux importants, il est recommandé de les conserver pour une durée de 25 ans.

Quid de l’archivage numérique ?

À l’ère du « tout numérique », la question de l’archivage des documents transmis par e-mail sous format PDF ou transitant par des réseaux d’échanges électroniques tels que PEPPOL se pose.

La législation belge autorise pleinement l’archivage numérique, à condition que les documents soient facilement accessibles et conservés de manière intègre et puissent être présentés à l’administration dans un format lisible pendant toute la durée légale de conservation.

Il est donc très important de bien choisir les supports de sauvegarde numérique (serveur, disque dur externe, cloud, drive, etc.), car toute perte de documents sera sanctionnée en cas de contrôle.

Le mode de conservation doit aussi permettre de garantir l’authenticité de l’origine afin d’éviter toute possibilité de manipulation des documents. D’autre part, l’inaltérabilité des factures doit être garantie depuis la délivrance et réception de celles-ci jusqu’à l’expiration du délai de conservation.

Si ces garanties sont respectées, un changement de format est possible (exemple : documents PDF convertis en XML), ce qui peut être nécessaire au vu de l’obsolescence rapide des techniques informatiques pendant la longue durée de conservation des documents.

Afin de se prémunir d’une perte éventuelle des données, il est conseillé d’effectuer une simple copie de sauvegarde supplémentaire.

En résumé

Sources

• https://finances.belgium.be/fr/entreprises/impot_des_societes/comptabilite#q2
• https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1115
• https://efacture.belgium.be/fr/article/comment-conserver-des-factures-recues-la-facturation-electronique

Date de publication : 29-07-2026

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Face à cette diversité de formes juridiques, faire le bon choix peut sembler complexe. Chaque structure répond en effet à des besoins particuliers et emporte des conséquences bien distinctes, tant sur le plan de la responsabilité que sur celui de la fiscalité ou de la gouvernance.

C’est précisément l’objectif de cet article : passer en revue, ensemble et pas à pas, chaque forme de société. En comprenant leurs caractéristiques respectives, vous disposerez de toutes les clés pour poser un choix éclairé le moment venu.

Le principe du siège statutaire

Le droit des sociétés applicable à une société est celui du pays où est établi son siège statutaire. Autrement dit, pour qu’une société relève du Code des sociétés et des associations belge, elle doit impérativement avoir fixé son siège statutaire en Belgique.

Cette règle est toutefois sans incidence sur le plan fiscal. Le Code des impôts sur les revenus dispose en effet de ses propres critères de rattachement : une société est soumise à l’impôt des sociétés belge en fonction du lieu de son siège de direction effective, et non de son siège statutaire. Ces deux critères peuvent donc diverger. Il est ainsi parfaitement possible qu’une société dont le siège statutaire est établi à l’étranger soit néanmoins soumise à l’impôt des sociétés belge, et inversement.

NB — Une société étrangère peut transférer son siège en Belgique, et inversement : la mobilité transfrontalière des sociétés est bel et bien possible. Elle obéit toutefois à des règles spécifiques et emporte des conséquences fiscales propres, qui dépassent le cadre du présent article.

La société simple et ses variantes

La société simple

Comme son nom l’indique, ce type de société est relativement simple et peut être constitué par un acte sous seing privé, c’est-à-dire un contrat. Elle ne dispose toutefois pas de la personnalité juridique. C’est pourquoi les associés qui la constituent sont personnellement responsables de ses dettes, de manière illimitée et solidaire : un créancier peut donc réclamer le paiement de l’intégralité d’une dette à un seul associé.

Bien qu’elle soit dépourvue de personnalité juridique, la société simple dispose d’un patrimoine distinct que le CSA protège (art. 4:13 du CSA). Celui-ci est constitué des éventuels apports des associés ainsi que des biens et résultats issus de l’activité sociale. Concrètement, les créanciers personnels des associés ne peuvent pas saisir directement le patrimoine de la société, tandis que les créanciers de celle-ci bénéficient d’un droit de priorité sur ce même patrimoine. Cette séparation n’est toutefois pas absolue : une fois le patrimoine social épuisé, les créanciers de la société peuvent se retourner sur le patrimoine personnel des associés, en vertu de la responsabilité illimitée et solidaire évoquée ci-dessus.

Les deux variantes dotées de la personnalité juridique

La société simple connaît deux variantes qui, elles, disposent de la personnalité juridique : la société en nom collectif (SNC) et la société en commandite (SComm). Elles partagent un socle commun de caractéristiques, mais se distinguent par la répartition de la responsabilité entre associés.

Ce qu’elles ont en commun

Ces deux formes doivent être constituées par au minimum deux personnes, physiques ou morales. Le Code ne prévoit aucun apport minimum. Elles doivent faire l’objet d’une inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises, mais ne sont en principe pas tenues de publier leurs comptes annuels à la Centrale des bilans, sauf dans certains cas spécifiques. Enfin, les parts ne sont pas librement cessibles : sauf clause statutaire contraire, elles ne peuvent en principe être cédées qu’avec l’accord de tous les associés, ce qui permet de préserver le caractère fermé, souvent familial, de la société.

La société en nom collectif (SNC)

Dans la SNC, tous les associés sont responsables solidairement et indéfiniment des dettes de la société. Vous pouvez donc être tenu responsable, sur votre patrimoine personnel, des engagements souscrits par un autre associé. Cette forme repose ainsi entièrement sur la confiance mutuelle entre associés : elle convient à un cercle restreint de personnes qui se connaissent et acceptent de répondre les unes des autres. Sauf disposition statutaire contraire, chaque associé dispose en principe du pouvoir de gérer et d’engager la société, ce qui renforce encore l’exigence de confiance réciproque.

La société en commandite (SComm)

La SComm réunit deux catégories d’associés aux rôles bien distincts :

• L’associé commanditaire, qui apporte les fonds. Il n’est en principe responsable qu’à hauteur de son apport. En contrepartie, la loi lui interdit d’accomplir tout acte de gestion, même en vertu d’une procuration. Il peut néanmoins donner des avis et conseils, exercer un contrôle et autoriser les gérants pour les actes excédant leurs pouvoirs : ces interventions ne sont pas considérées comme des actes de gestion. S’il enfreint cette interdiction, il devient solidairement tenu des engagements auxquels il a participé ; et s’il gère habituellement la société, ou si son nom figure dans la dénomination sociale, il répond alors de l’ensemble des dettes sociales, au même titre qu’un commandité ;
• L’associé commandité, qui gère la société conformément à l’objet social. Il est responsable, de manière illimitée et solidaire, de l’ensemble des dettes sociales.

Quel intérêt pour ces trois formes ?

Ces trois formes partagent une même vocation en matière de planification patrimoniale et familiale, mais y répondent différemment. La société simple sert avant tout à détenir et gérer un patrimoine à plusieurs, avec souplesse et discrétion. La SNC privilégie le cercle fermé : l’incessibilité de principe des parts protège le caractère familial en contrôlant qui peut devenir associé. La SComm, enfin, est l’outil de la transmission maîtrisée : en dissociant le pouvoir du capital, elle permet de transmettre progressivement la valeur d’un patrimoine aux générations suivantes tout en en conservant le contrôle.

Au-delà de cette vocation commune, la SComm se distingue par un usage plus spécifique. Son intérêt ne réside pas dans la protection du patrimoine — la SRL fait mieux sur ce point — mais dans la dissociation entre le pouvoir et le capital : le commandité gère et contrôle la société, tandis que les commanditaires apportent des fonds sans s’immiscer dans la gestion. Cette structure permet de lever du capital auprès d’investisseurs passifs tout en conservant la pleine maîtrise de la direction, ce qui en fait un outil de structuration du contrôle davantage qu’un véhicule d’exploitation classique.

La société Coopérative (SC)

L’esprit et les caractéristiques juridiques

La SC adopte la philosophie coopérative : son objectif est de satisfaire les besoins de ses coopérateurs plutôt que de maximiser les profits. En d’autres termes, il s’agit d’un ensemble de personnes qui se réunissent pour investir dans un projet commun, non pas dans l’attente d’un retour lucratif sur investissement, mais afin de développer un projet qui bénéficiera à l’ensemble de la communauté. Chaque investisseur, ou coopérateur, est ainsi également un usager du service développé par la SC.

Plusieurs caractéristiques juridiques découlent de cet esprit :

• Il faut au minimum trois coopérateurs pour créer une SC ;
• L’actionnariat est variable et ouvert : chaque membre peut entrer et sortir facilement, sans modification statutaire lourde ;
• La gouvernance est démocratique : en principe, un membre égale une voix, indépendamment de l’importance de son apport financier ;
• La responsabilité des coopérateurs est limitée à leurs apports.

NB — une SC peut demander un agrément auprès du Conseil national de la coopération, voire être reconnue comme entreprise sociale (agrément ES). Réservé aux SC qui respectent les véritables principes coopératifs, cet agrément ouvre certains avantages (fiscaux, d’image, d’accès à certains marchés) et distingue les coopératives « authentiques ».

Quel est l’intérêt de cette forme de société ?

Cette forme n’a d’intérêt que dans un cas bien précis : lorsqu’il existe un projet collectif dans lequel les membres sont à la fois porteurs et bénéficiaires. Si l’objectif est simplement d’investir et d’exercer une activité économique classique dans le but d’en tirer un profit personnel, mieux vaut se tourner vers une autre forme — le plus souvent la SRL.

Quelques exemples valent mieux qu’une longue explication :

• Une coopérative de consommateurs : les clients d’un magasin bio en sont aussi les propriétaires ; ils y font leurs courses (usagers) et décident ensemble de la politique du magasin (propriétaires) ;
• Une coopérative d’énergie citoyenne : des habitants financent ensemble des éoliennes ou des panneaux solaires et consomment l’électricité produite. Ils sont à la fois investisseurs et bénéficiaires.

La société à responsabilité limitée (SRL)

Les caractéristiques générales

On ne la présente plus : il s’agit de la forme de société la plus répandue, et la plus appropriée pour les petites et moyennes entreprises grâce à sa grande flexibilité. Elle offre une réelle sécurité juridique et vise, classiquement, à procurer un avantage patrimonial à ses associés.

• Elle peut être constituée par une ou plusieurs personnes, physiques ou morales ;
• Sa constitution doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié ;
• Elle dispose de la personnalité juridique et d’un patrimoine propre ;
• Elle est, en principe, une société fermée : les parts sont nominatives et leur cession à des tiers est soumise à l’agrément des autres associés, tandis qu’elle reste en principe libre entre associés et au profit de la famille proche (sauf disposition statutaire contraire) ;
• La responsabilité des associés est limitée à leur apport : sauf exception, les créanciers ne peuvent agir que contre le patrimoine de la société ;
• Aucun apport minimum n’est légalement fixé, mais les apports doivent être suffisants au regard de l’activité envisagée.

La SRL est dirigée par un ou plusieurs administrateurs, désignés dans les statuts ou par l’assemblée générale, tandis que les décisions les plus importantes relèvent des associés réunis en assemblée. Cette distinction entre la propriété (les associés) et la gestion (l’organe d’administration) structure le fonctionnement de la société.

Le plan financier

La loi ne fixe pas d’apport minimum identique pour toutes les SRL. Elle impose en revanche que cet apport soit déterminé au cas par cas, en fonction du plan financier et de la trésorerie nécessaire au démarrage de l’activité. Le contenu de ce plan est encadré par la loi (art. 5 :4 CSA) : il est impératif — le notaire en exigera une copie avant la signature de l’acte — et doit être établi avec diligence, sous peine d’engager la responsabilité des fondateurs.

La responsabilité des fondateurs

En cas de faillite survenant dans les trois ans de la constitution, le tribunal examinera le plan financier. S’il apparaît que les moyens réunis étaient manifestement insuffisants pour assurer l’activité pendant au moins deux ans, la responsabilité des fondateurs pourra être engagée : ils seront alors tenus des dettes de la société, à moins de démontrer que la faillite trouve son origine dans d’autres circonstances.

Les distributions : le double test

En contrepartie de la disparition du capital minimum, le CSA encadre strictement les distributions de dividendes. Avant toute distribution, la SRL doit satisfaire à un double test : le test de l’actif net (art. 5 :142 du CSA), qui interdit de distribuer si l’actif net deviendrait négatif, et le test de liquidité (art. 5 :143 du CSA), qui exige de vérifier que la société pourra continuer à honorer ses dettes pendant au moins douze mois. Ce mécanisme protège les créanciers, en l’absence de capital fixe.

Quel intérêt ?

La SRL est, en pratique, la société « par défaut ». En combinant responsabilité limitée, absence d’apport minimum et très grande liberté statutaire, elle s’adapte à presque toutes les situations : de l’entrepreneur individuel qui souhaite protéger son patrimoine à la société familiale, en passant par la PME classique. C’est cette polyvalence qui en fait, aujourd’hui, la forme de référence.

La société anonyme (SA)

Les caractéristiques générales

La société anonyme présente une structure proche de celle de la SRL, mais s’en distingue par plusieurs caractéristiques propres, qui la destinent à des projets d’une autre envergure.

• Comme la SRL, elle dispose de la personnalité juridique et d’un patrimoine propre, et la responsabilité des actionnaires est limitée à leur apport ;
• Contrairement à la SRL, elle conserve un capital minimum de 61 500 €, entièrement libéré dès la constitution ;
• Ses actions sont, en principe, librement cessibles, et la société peut faire appel public à l’épargne, voire être cotée en bourse. C’est une société ouverte, là où la SRL est fermée par nature ;
• En matière de gouvernance, la SA offre plusieurs modèles d’administration : l’administrateur unique, le conseil d’administration collégial (composé d’au moins trois membres), ou encore la structure duale associant un conseil de surveillance et un conseil de direction. Cette souplesse permet d’adapter la direction à la taille et à la complexité de l’entreprise.

Les distributions : le test de l’actif net

Comme la SRL, la SA doit vérifier certaines conditions avant de distribuer un dividende, mais son régime est allégé. Disposant d’un capital, elle n’est soumise qu’au test de l’actif net (art. 7 :212 du CSA) : aucune distribution n’est possible si elle a pour effet de rendre l’actif net inférieur au capital libéré, augmenté des réserves indisponibles. Elle échappe en revanche au test de liquidité, propre à la SRL et à la SC — un test que ces dernières doivent précisément subir en contrepartie de l’absence de capital.

Quel est l’intérêt de cette forme ?

La SA est taillée pour les grandes structures et les projets à fort besoin de capitaux. Sa capacité à ouvrir son actionnariat, à accueillir de nouveaux investisseurs et à faire appel public à l’épargne en fait l’instrument privilégié des levées de fonds importantes et, le cas échéant, de la cotation en bourse. Là où la SRL est la société de référence des PME, la SA est celle des entreprises de grande taille et des projets ambitieux sur le plan financier.

En conclusion

Le choix d’une forme de société n’est jamais anodin : il engage la responsabilité de l’entrepreneur, façonne la gouvernance de son projet et emporte des conséquences durables, tant juridiques que fiscales. Comme nous l’avons vu, chaque forme répond à une logique propre — la société simple et ses variantes pour la détention et la transmission d’un patrimoine, la coopérative pour les projets collectifs au service de leurs membres, la SRL pour la souplesse et la polyvalence, la SA pour les structures d’envergure et les levées de fonds importantes.

Il n’existe donc pas de « meilleure » forme dans l’absolu, mais une forme la mieux adaptée à votre situation, à vos objectifs et à vos perspectives de développement. C’est précisément là que l’accompagnement d’un professionnel prend tout son sens : au-delà des caractéristiques générales exposées ici, seul un examen attentif de votre projet permettra de faire le choix le plus pertinent.

Notre équipe se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de la constitution de votre société.

Date de publication : 29-07-2026

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Il existe pourtant un mécanisme, encore trop peu connu, qui permet de mettre la résidence principale à l’abri de certaines poursuites : la déclaration d’insaisissabilité. Mais qu’est-ce que c’est exactement ?

Qu’est-ce qu’une déclaration d’insaisissabilité ?

En droit belge, il existe un principe fondamental qui prévoit que le patrimoine d’une personne constitue le gage commun de ses créanciers. Pour l’indépendant en personne physique, il n’existe donc, en principe, aucune séparation entre son patrimoine professionnel et son patrimoine privé. Par conséquent, les dettes nées de son activité peuvent ainsi être recouvrées sur ses biens personnels.

C’est pour tempérer ce risque personnel lié à l’activité d’indépendant que le législateur a instauré, par la loi du 25 avril 2007, la déclaration d’insaisissabilité.

Concrètement, cette déclaration confère une protection particulière à l’immeuble où est établie la résidence principale de l’indépendant, entendu comme le lieu où il séjourne la plus grande partie de l’année. La protection va porter non seulement sur la pleine propriété mais également sur d’autres droits réels immobiliers comme la nue-propriété, l’usufruit, l’emphytéose ou encore la superficie.

Pour qu’elle soit opposable aux tiers, celle-ci doit être réalisée par acte notarié et être transcrite sur un registre destiné à cette fin au service compétent du Service public fédéral Finances. Attention toutefois, le consentement du conjoint est requis pour cette déclaration quel que soit le régime matrimonial.

Une fois valablement établie, elle empêche, en principe, les créanciers professionnels dont la créance est née postérieurement à la déclaration de saisir les droits sur l’immeuble où est fixée sa « résidence principale ».

Un bénéfice largement ouvert

Initialement réservée aux personnes exerçant une activité indépendante à titre principal, la loi a été étendue en 2014 aux indépendants à titre complémentaire et aux pensionnés poursuivant une activité indépendante autorisée ainsi qu’à certaines personnes exerçant des fonctions de dirigeant ou de mandataire de société lorsqu’elles souhaitent se prémunir contre des actions lors de leur mandat.

Les exceptions

Cette protection n’est toutefois pas absolue. Le législateur a prévu plusieurs hypothèses dans lesquelles la déclaration d’insaisissabilité ne peut produire ses effets.

Les dettes mixtes

Le législateur a expressément exclu les dettes à caractère mixte, c’est-à-dire celles qui trouvent leur origine à la fois dans la sphère professionnelle et dans la sphère privée. Le législateur n’a entendu protéger l’indépendant que contre ses dettes « purement » professionnelles.

Cependant, il restait une question longtemps controversée : qu’en est-il de l’impôt des personnes physiques (IPP) ? La Cour de cassation a tranché la question de manière claire dans un arrêt récent du 19 mars 2026. Elle a confirmé que l’IPP constitue une dette à caractère mixte et que la déclaration n’offre aucune protection contre le recouvrement de cette dette.

Le raisonnement de la Cour repose sur la détermination du montant de l’impôt. L’IPP est un impôt global, établi sur l’ensemble des revenus du contribuable : revenus professionnels mais aussi revenus mobiliers, immobiliers et divers. Il en résulte, selon la Cour, que la dette d’IPP est par nature une dette mixte, relevant à la fois de la sphère professionnelle et de la sphère privée. La Cour souligne en outre que le calcul de l’IPP tient compte d’éléments relevant de la situation personnelle et familiale du contribuable, tels que son état civil, son régime matrimonial ou encore les personnes à sa charge.

Cette qualification peut néanmoins être discutée. La Cour ne tient pas compte de la situation concrète du contribuable. Ainsi, même lorsque celui-ci ne perçoit aucun autre revenu que ses revenus professionnels et que l’impôt réclamé résulte exclusivement de son activité indépendante, la dette reste qualifiée de dette à caractère mixte.

Les dettes professionnelles antérieures à la déclaration

La déclaration ne produit ses effets qu’à l’égard des créances nées dans le cadre de l’activité professionnelle indépendante après la transcription de l’acte. Les dettes antérieures échappent donc à la protection.

Cette limite souligne l’importance d’effectuer la déclaration à titre préventif, avant l’apparition de difficultés financières ou la naissance de dettes professionnelles.

Les dettes résultant d’une infraction

La protection ne peut jamais être invoquée à l’égard des dettes qui résultent d’une infraction, même lorsque celle-ci est en lien direct avec l’activité professionnelle par exemple en cas de fraude ou de blanchiment d’argent. Il en va de même en cas de faute grave et caractérisée ayant contribué à la faillite.

Les immeubles mixtes

Lorsque l’immeuble sert à la fois d’habitation et à l’exercice de l’activité professionnelle, l’étendue de la protection dépend de la proportion de l’immeuble consacrée à un usage professionnel. Si cette partie représente moins de 30 % de la surface totale, en ce compris tous les étages et le terrain, la déclaration peut porter sur l’intégralité de l’immeuble. En revanche, lorsqu’elle atteint ou dépasse 30 %, seule la partie affectée à la résidence principale peut bénéficier de la protection. Dans ce cas, l’acte doit contenir une description précise de l’habitation et devra alors clairement distinguer les deux parties.

Conclusion

Simple et efficace, la déclaration d’insaisissabilité mérite d’être envisagée par tout indépendant soucieux de mettre sa résidence principale à l’abri des risques liés à son activité. Attention tout de même que sa protection n’est toutefois pas sans limites.

Mais ces limites ne doivent pas dissuader, mais au contraire inciter à anticiper car c’est avant la naissance de toute difficulté que la déclaration déploie pleinement ses effets.

Date de publication : 29-07-2026

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Car la Belgique aime les réformes fiscales comme d’autres aiment les travaux dans leur maison : on casse un mur, on en reconstruit un autre, on déplace une porte, on repeint un plafond… et à la fin, on explique que tout sera plus confortable.

Un nouveau volet de la réforme de l’impôt des personnes physiques, approuvée par le Parlement ce 9 juillet en dernière lecture du projet de loi, suit malheureusement cette logique.

Sur le papier, la mesure phare est séduisante. Sans rentrer dans les détails techniques, une partie plus importante des revenus sera exonérée d’impôt, ce qui permettra aux travailleurs de voir leur revenu net augmenter. Des familles bénéficieront d’avantages renforcés pour leurs enfants à charge. Le gouvernement pourra légitimement affirmer qu’il allège la pression fiscale sur le travail.

Qui pourrait s’en plaindre ?

Le problème est que la fiscalité ne se résume jamais à une seule mesure.

Pendant qu’une main distribue quelques avantages, l’autre en retire ailleurs. Le quotient conjugal (ce mécanisme qui consiste à attribuer fictivement une partie des revenus du conjoint  ayant le salaire le plus élevé à son partenaire touchant un salaire inférieur, afin de faire diminuer l’imposition des tranches plus élevées) est progressivement vidé de sa substance.

Certaines réductions d’impôt disparaissent progressivement, comme celles sur les allocations de chômage ou sur les pensions, faisant ainsi augmenter l’écart entre les personnes inactives et les personnes actives, répondant ainsi partiellement aux promesses électorales.

La déduction des rentes alimentaires continue de diminuer.

Par contre, les revenus issus de ventes occasionnelles sur internet reçoivent un nouveau traitement.  Une exonération appelée « Vinted » permet désormais aux contribuables de vendre des biens de seconde main jusqu’à un montant de 2.000 € par an sans que le fisc ne puisse contester la caractère non imposable de ces ventes, ce qui offre, pour une fois, une meilleure sécurité juridique, mais au-delà de ce seuil, l’administration pourra toujours, au cas par cas, déterminer si les opérations relèvent de la gestion normale du patrimoine privé.

Les droits d’auteur sont à nouveau réaménagés au profit des développeurs de logiciels.

Les pensionnés actifs découvrent un régime supplémentaire de taxation distincte au taux de 33 %, ce qui vient contraster avec le régime des flexi-jobs désormais possible dans tous les secteurs depuis le 1^er juillet 2026.

Chaque mesure possède sa logique propre. Mais l’ensemble ressemble davantage à un empilement qu’à une réforme.

Depuis des décennies, notre système fiscal fonctionne selon le même principe : lorsqu’un problème apparaît, on ajoute une exception. Lorsqu’une exception crée un nouvel effet indésirable, on ajoute une correction. Puis une dérogation. Puis un régime transitoire. Puis une nouvelle exception à la dérogation.

Résultat : la fiscalité belge est devenue l’une des plus complexes d’Europe, au point que même les professionnels doivent consacrer une part croissante de leur temps à suivre les modifications législatives plutôt qu’à conseiller leurs clients sur leur développement.

Et c’est probablement là le véritable paradoxe.

À chaque réforme, les responsables politiques promettent davantage de simplicité. Pourtant, année après année, les textes s’allongent, les régimes particuliers se multiplient et les contribuables deviennent toujours plus dépendants d’intermédiaires pour comprendre leurs obligations.

La véritable réforme fiscale dont la Belgique a besoin n’est peut-être pas celle qui modifie quelques pourcentages ou quelques plafonds.

C’est celle qui permettrait enfin à un citoyen, un indépendant ou un dirigeant d’entreprise de comprendre lui-même les règles qui s’appliquent à sa situation.

Une fiscalité juste est indispensable.

Une fiscalité prévisible l’est tout autant.

Mais une fiscalité compréhensible est devenue un luxe que notre pays semble avoir renoncé à offrir.

Et c’est peut-être là le véritable problème.

Philippe Lemaire
Administrateur Finacces

Date de publication : 29-07-2026

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Le bénéfice de ce taux réduit est réservé aux petites sociétés au sens de l’article 1:24 du CSA pour autant qu’elles attribuent à au moins un des dirigeants une rémunération minimale de 45.000 euros à charge du résultat de la période imposable. Lorsque la rémunération des dirigeants pris individuellement est inférieure à ce seuil de 45.000 euros, il suffit qu’elle soit au moins égale à la base imposable de la société pour qu’elle bénéficie de ce taux réduit. Les sociétés débutantes peuvent être dispensées de cette condition durant leurs quatre premiers exercices comptables (dispense de démarrage).

S’y ajoutent deux autres conditions : les actions de la société doivent être détenues majoritairement, à au moins 50%, par des personnes physiques et elle ne peut être une société « financière ».

Le non-respect d’une seule des conditions entraîne la perte du taux réduit sur l’ensemble de la tranche, la société étant alors imposée à 25 % dès le premier euro.

!! Nouveauté pour l’exercice d’imposition 2027 !!

Le seuil, fixé jusqu’ici à 45.000 euros bruts par an, est porté à 51.000 euros. Doivent être pris en compte pour le calcul de ce plafond : le salaire brut, les éventuels tantièmes, les avantages de toute nature (ATN), tels que les cotisations sociales, PLCI ou encore la mise à disposition d’un vélo ou d’une voiture, ainsi que la requalification des loyers pour les dirigeants de droit. Sont par contre exclus : les frais forfaitaires, les droits d’auteur ainsi que les engagements individuels de pension (EIP).

Le montant de rémunération minimale sera dorénavant indexé chaque année (avec arrondi au millier d’euros supérieur). Ce qui ne change pas, en revanche : la règle de la rémunération au moins égale au revenu imposable de la société, lorsque celui-ci est inférieur au seuil.

Le changement est surtout intéressant pour les dirigeants d’entreprise qui se versent actuellement entre 45.000 et 51.000 euros : ils devront revoir leur rémunération à la hausse pour conserver le bénéfice du taux réduit.

Le deuxième changement pose une nouvelle limite quant à une composante de la rémunération, les avantages de toute nature évalués forfaitairement.

Les ATN forfaitaires comprennent :

• L’utilisation à des fins personnelles d’un véhicule mis gratuitement à disposition (article 36, § 2, CIR 92)
• Les avantages visés à l’article 18 de l’AR/CIR 92 :
  • les prêts consentis sans intérêt ou à un taux d’intérêt réduit,
  • la mise à disposition gratuite d’immeubles ou de parties d’immeubles,
  • la mise à disposition gratuite d’une seule pièce,
  • la fourniture gratuite du chauffage et de l’électricité utilisée à des fins autres que le chauffage,
  • la disposition gratuite de domestiques, ouvriers domestiques, jardiniers, chauffeurs, etc.,
  • les avantages recueillis par le personnel domestique,
  • la fourniture gratuite de la nourriture aux gens de mer et aux ouvriers de la construction en raison de l’éloignement du chantier,
  • les repas sociaux fournis gratuitement,
  • l’utilisation à des fins personnelles d’un PC, d’une tablette, d’une connexion internet, d’un téléphone mobile ou d’un abonnement de téléphonie fixe ou mobile mis gratuitement à disposition.
• Les options sur actions évaluées forfaitairement conformément à l’article 43, §§ 3 à 8, de la loi du 26 mars 1999 relative au plan d’action belge pour l’emploi 1998 et portant des dispositions diverses.

Ces ATN forfaitaires ne peuvent pas excéder globalement 20 % du total des rémunérations des dirigeants.

Attention toutefois : les deux conditions ne doivent pas être confondues. Le seuil de 51.000 euros se vérifie dans le chef d’un seul dirigeant, en tenant compte de tous les éléments de sa rémunération. La limite de 20 %, quant à elle, se calcule au niveau de la société : on rapporte le total des ATN forfaitaires de tous les dirigeants au total de leur rémunérations. Deux calculs, deux assiettes et deux façons distinctes de perdre le taux réduit.

En cas de dépassement, la société perd le droit au taux réduit et l’intégralité du bénéfice bascule à 25%.

Un troisième changement est prévu en ce qui concerne une cotisation de 7,5 % pour les travailleurs. Un plafond de 20 % s’applique également aux ATN forfaitaires alloués aux travailleurs, mais la sanction est différente. Le nouvel article 219septies CIR 92 instaure une cotisation distincte de 7,5 %, calculée uniquement sur la part des avantages forfaitaires qui excède le plafond de 20 %. Seul l’excédent est ainsi taxé. Cette cotisation, déclinée dans les quatre impôts sur les revenus (IPP, ISoc, IPM, INR), n’est pas déductible et est reprise en dépenses non admises à l’ISoc.

Le contraste avec le régime des dirigeants mérite d’être souligné. Pour ceux-ci, aucune cotisation de 7,5 % n’est prévue à l’ISoc, la perte du taux réduit constitue la seule sanction. À l’IPM et à l’INR, en revanche, la part excessive allouée aux dirigeants est bien soumise à la cotisation de 7,5 %. Pour un même dépassement, la sanction est différente selon l’impôt.

⇒ Ces nouvelles règles s’appliquent à partir de l’exercice d’imposition 2027,c’est pourquoi il faut y prêter attention dès maintenant.

L’article Taux réduit à l’ISOC : la rémunération minimale du dirigeant passe à 51.000 euros est apparu en premier sur fiduciaire-finacces.

Qu’est-ce qu’un flexi-job ?

Le flexi-job est une forme d’emploi complémentaire permettant de travailler pour un employeur à des conditions sociales et fiscales avantageuses pour les deux parties.

Instauré en 2015 dans le secteur Horeca par la loi du 16 novembre 2015, il a été progressivement étendu à de nombreux autres secteurs.

Qui peut exercer un flexi-job ?

Deux catégories de personnes peuvent exercer un flexi-job :

1.    Les personnes pensionnées

Une personne pensionnée peut exercer un flexi-job sans limitation si elle :

• A atteint l’âge légal de la pension,
• OU justifie de 45 années de carrière au moment de la prise de pension.

Vous êtes considérés comme pensionné si vous recevez une pension légale du premier piller en ce compris la pension anticipée, la pension de survie au moment de la prestation du flexi-job.

Par contre, si vous percevez des allocations de transition, elles ne comptent pas comme une pension.

De plus, à partir du 1^er juillet, ils ne devront donc plus attendre deux trimestres après leur pension pour exercer un flexi-job mais pourront commencer dès leur premier jour de pension.

2.    Une personne occupée à minimum 4/5^e temps chez un ou plusieurs employeurs au cours du trimestre de référence T-3

Exemple : Marie commence un flexi-job le 1 avril 2025 (2^e trimestre de 2025).

À noter : les demandeurs d’emploi, les personnes en maladie de longue durée, les étudiants et les indépendants ne peuvent pas exercer de flexi-job.

Quels secteurs sont concernés ?

Jusqu’ici, les flexi-jobs étaient réservés à certains secteurs comme l’Horeca ou le commerce. Dès le 1er juillet, les flexi-jobs s’ouvrent à tous les secteurs d’activité.

Néanmoins, quelques exceptions subsistent :

• Les secteurs qui le souhaitent peuvent se retirer totalement ou partiellement du dispositif via un mécanisme d’opt-out.
• Les fonctions artistiques déterminées par la « loi portant création sur la Commission du travail des Arts » restent exclues.
• Le secteur public fait l’objet d’une réglementation spécifique en cours d’élaboration.

Bonne nouvelle en revanche pour les soins de santé : les travailleurs disposant des qualifications requises pourront désormais eux aussi flexi-jobber.

Quelle rémunération ?

Nouveauté également, le flexi-salaire est plafonné à 150 % du salaire minimum de base et les indemnités, primes et avantages prévus par convention collective ne sont plus pris en compte dans ce plafond.

De plus, le flexi-salaire horaire minimum dans l’Horeca est de 12, 78 € net (salaire horaire + flexi-pécule de vacances) avec un maximum passé de 17€ à 21 € par heure avec une indexation annuelle prévue. Cette mesure vise à garantir une meilleure protection financière des travailleurs tout en maintenant l’attractivité du dispositif.

Si votre secteur ne prévoit que des salaires mensuels, vous devez les convertir en salaire horaire en appliquant la formule suivante :

Salaire mensuel × 3 / 13 = salaire hebdomadaire

Ensuite, il faut diviser par le nombre d’heures hebdomadaires à temps plein dans le secteur pour obtenir le taux horaire.

Exonérations des revenus

Les revenus de flexi-job sont exonérés d’impôt, selon deux situations :

1. Pensionnés

Ils bénéficient d’une exonération totale, sans plafond et sans obligation de les déclarer.

Pour un pensionné anticipé (qui ne remplit aucune des deux conditions), un plafond de 7.876 €/an s’applique sur les revenus issus de flexi-jobs. Attention tout de même car en cas de dépassement, la pension peut être suspendue ou réduite.

2. Non-pensionnés

Nouveauté à partir de l’année de revenus 2025, l’exonération est limitée à 18.000 € pour les revenus 2025 et 18.440 € pour 2026 (anciennement 12.000 €).

Si la période imposable est incomplète (arrivée/départ de Belgique en cours d’année), le plafond est réduit proportionnellement au nombre de mois où l’imposition est due en Belgique.

En cas de dépassement :

• La partie excédentaire est taxée comme un salaire ordinaire.
• Si le dépassement se fait chez un seul employeur, celui-ci retient le précompte professionnel et mentionne les montants sur la fiche 281.10.
• En cas de plusieurs employeurs, le dépassement est calculé automatiquement lors de la déclaration fiscale.

Les indemnités de déplacement domicile-travail ne sont pas prises en compte dans le calcul du plafond.

Quels avantages fiscaux et sociaux ?

Pour l’employeur, une cotisation patronale spéciale de 28 % est due. En contrepartie, le travailleur bénéficie d’une exonération de cotisations sociales personnelles et d’une exonération fiscale sur ses revenus flexi-job jusqu’à 18.000 € par an (après indexation du nouveau plafond légal de 8.955 €). Au-delà, les revenus sont imposés comme des revenus classiques.

Quelles formalités ?

Trois obligations essentielles s’imposent à l’employeur :

1. Conclure un contrat-cadre avant la première occupation, reprenant l’identité des parties, la fonction, le salaire et les conditions légales ;
2. Établir un contrat de travail pour chaque mission (écrit ou oral) ;
3. Effectuer une déclaration Dimona avant le début de chaque prestation.

Depuis janvier 2025, les employeurs doivent également transmettre les données salariales via le service « Flexi at Work » de l’ONSS dans les 5 jours calendrier suivant l’établissement de la fiche de paie. Ce service permet aux travailleurs de suivre leur compteur de revenus en temps réel sur mycareer.be.

Ce qui change à partir du 1^er juillet 2026

En 2026, le flexi-job franchit une nouvelle étape. Plus de secteurs, plus de souplesse, des plafonds revus à la hausse : le dispositif se modernise et s’adapte à une réalité du travail qui évolue.

Voici un résumé concret de ce qui change :

• Les flexi-jobs ne sont plus limités à certains secteurs (sauf opt-out sectoriel)
• Les travailleurs qualifiés du secteur des soins de santé peuvent désormais flexi-jobber
• Le flexi-salaire est plafonné à 150 % du salaire minimum de base ;
• Le salaire horaire maximum dans l’Horeca passe à 21 €;
• L’exonération pour les non-pensionnés passe de 12.000 € à 000 € (2025) puis 18.440 € (2026).
• L’interdiction d’exercer un flexi-job dans une entreprise liée à l’employeur principal est supprimée pour les travailleurs déjà occupés à temps plein.
• Pour les pensionnés, plus besoin d’attendre deux trimestres après la mise à la pension : ils peuvent commencer un flexi-job dès leur premier jour de pension.
• Un intérimaire peut désormais faire des flexi-jobs chez son employeur habituel. La seule condition : ne pas travailler en même temps comme intérimaire et comme flexi-jobiste chez le même utilisateur.

Publication : 30-06-2026

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