Edito: La brique dans le ventre : mythe ou réalité en 2026 ?

Chers lecteurs,

Nous consacrons, ce mois-ci, notre newsletter au thème de l’immobilier en examinant quelques questions essentielles souvent méconnues.

Mais en guise d’introduction, une question se pose dans un premier temps : l’immobilier reste-t-il une valeur refuge ?

Car, pendant des générations, les Belges ont été bercés par la même conviction : investir dans la pierre est le placement le plus sûr qui soit. Qu’il s’agisse d’acheter sa maison, un appartement destiné à la location ou quelques garages pour compléter ses revenus, l’immobilier a longtemps incarné la prudence, la stabilité et la constitution d’un patrimoine solide.

Cette réputation est-elle toujours justifiée aujourd’hui ?

À première vue, la réponse semble évidente. Malgré les crises économiques, les turbulences financières et les soubresauts des marchés boursiers, l’immobilier reste un actif tangible. Contrairement à une action ou à une cryptomonnaie, un bien immobilier ne disparaît pas du jour au lendemain. Il procure un usage, génère éventuellement un revenu et constitue souvent un patrimoine transmissible aux générations suivantes.

Mais derrière cette image rassurante, la réalité est devenue plus nuancée.

Pendant près de quinze ans, les investisseurs ont bénéficié d’un contexte exceptionnel. Les taux d’intérêt historiquement bas permettaient d’emprunter à moindre coût, tandis que les prix de l’immobilier poursuivaient leur progression. Beaucoup ont ainsi eu le sentiment que la valeur des biens ne pouvait que monter.

Or, les dernières années ont rappelé une évidence souvent oubliée : un investissement immobilier reste avant tout un investissement. Et tout investissement comporte des risques.

Les propriétaires doivent aujourd’hui faire face à une série de défis nouveaux. Les exigences énergétiques se multiplient. Les coûts de rénovation augmentent fortement. Les assurances, les frais d’entretien et certaines taxes pèsent davantage sur la rentabilité, tout comme la suppression de la déduction fiscale des intérêts. Dans certaines régions, les loyers n’ont pas progressé au même rythme que les prix d’acquisition, comprimant progressivement les rendements.

À cela s’ajoute une réglementation de plus en plus complexe. Certificats énergétiques, obligations environnementales, règles urbanistiques, formalités administratives : le propriétaire d’aujourd’hui doit souvent consacrer davantage de temps et d’argent à la gestion de son patrimoine qu’il y a dix ou vingt ans.

Faut-il en conclure que l’immobilier a perdu son statut de valeur refuge ? Certainement pas.

L’immobilier conserve des qualités que peu d’autres placements peuvent offrir. Il permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit bancaire, de percevoir des revenus récurrents et de détenir un actif concret dont la valeur ne dépend pas uniquement de l’humeur des marchés financiers. Dans un contexte d’inflation persistante et d’incertitudes économiques, ces caractéristiques continuent de séduire de nombreux investisseurs.

Ce qui a changé, en revanche, c’est qu’il ne suffit plus d’acheter pour réussir.

Pendant longtemps, presque n’importe quel bien acquis à un prix raisonnable finissait par générer une plus-value. Aujourd’hui, la sélection est devenue essentielle. L’emplacement, la qualité du bâtiment, sa performance énergétique, son potentiel locatif et le prix payé au départ jouent un rôle plus déterminant que jamais.

Autrement dit, l’immobilier n’est plus une valeur refuge par défaut. Il reste une valeur refuge pour les investisseurs qui analysent, anticipent et investissent avec méthode.

C’est peut-être là la principale évolution de ces dernières années. La pierre n’a pas perdu ses qualités fondamentales, mais elle exige davantage de réflexion. Comme pour tout investissement, la prudence ne consiste plus à suivre une croyance populaire, mais à prendre des décisions éclairées.

Car si l’immobilier reste un excellent outil de création de patrimoine, la véritable valeur refuge n’est peut-être plus la pierre elle-même, mais bien la capacité à investir avec discernement, ce qui demande des compétences qui n’étaient pas forcément nécessaires auparavant.

Philippe Lemaire

Administrateur