REVENU CADASTRAL, REVENU CADASTRAL INDEXÉ, PRÉCOMPTE IMMOBILIER : BIEN COMPRENDRE LES DIFFÉRENTES NUANCES
C’est bien connu, le belge a une brique dans le ventre.
Mais, en tant que propriétaire, vous êtes-vous déjà intéressé de plus près à ce qui se cache derrière ces notions abstraites que sont celles du « revenu cadastral », du « revenu cadastral indexé », du « précompte immobilier » ?
Peut-être vous êtes-vous déjà posé l’une de ces questions : pourquoi parle-t-on de « revenu » cadastral alors que je ne perçois rien ? À quoi ça sert exactement ? Comment est calculé le précompte immobilier ? Et si j’ai une maison à l’étranger, comment ça se passe ?
Et bien d’autres questions encore.
Afin d’y voir plus clair, petit tour d’horizon sur cette matière particulière.
Revenu cadastral : késako ?
Tous les biens immobiliers sur le territoire belge, que ce soit un bâtiment ou un terrain, possèdent ce qu’on appelle un « revenu cadastral » (RC).
Il s’agit d’une valeur fictive – déterminée par l’administration du cadastre – correspondant au revenu locatif annuel moyen net que vous rapporterait votre bien si vous le louiez… en 1975.
Oui, oui, vous avez bien lu, en 1975.
En principe, une péréquation générale (révision) des revenus cadastraux doit avoir lieu tous les dix ans. En pratique, la dernière péréquation générale a été appliquée à partir de 1980, sur la base des valeurs locatives au 1er janvier 1975.
En l’absence de nouvelle révision, les revenus cadastraux sont, depuis 1991, indexés annuellement ; d’où la notion de revenu cadastral indexé.
Cette indexation a pour but de tenir compte de l’évolution des prix et des coûts de la vie.
Pour 2026, l’index est de 2,30.
Concrètement, si votre bien possède un RC de 1.000,00 € >> RC indexé = 1.000,00 € x 2,30 = 2.300,00 €.
Aujourd’hui, il arrive que le revenu cadastral d’un bien soit revu, à la demande du propriétaire (suite à des travaux, par exemple) ou de l’administration elle-même.
Et le précompte immobilier alors ?
Le précompte immobilier est un impôt régional annuel redistribué entre la région, la province et la commune où se situe votre bien. Sa méthode de calcul à pour base le revenu cadastral indexé de votre bien.
Mais pas que ! Interviennent aussi :
- La situation personnelle du propriétaire: nombre d’enfants à charge, personne handicapée, grand invalide de guerre ;
- La zone géographique dans laquelle se situe le bien : habitation dite modeste ;
- Les taux d’imposition locaux : chaque commune, province et région appliquent son propre taux.
Certaines de ces situations donnent le droit à une réduction du précompte immobilier.
Reprenons notre petit exemple.
Votre bien est situé à Charleroi et vous n’avez droit à aucune réduction sur votre impôt.
RC indexé : 2.300,00 €
Taux d’imposition : 62,3125 % divisée comme suit
> Région Wallonne = 1,25 %
> Province du Hainaut = 23,6875 %
> Commune de Charleroi = 37,3750 %
Précompte immobilier de votre bien pour 2026 : 2.300,00 € x 62,3125 % = 1.433,19 € à payer.
Et dans ma déclaration d’impôt, qu’est-ce que je dois déclarer ?
Si vous êtes propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d’un bien immobilier, vous devez, en principe, déclarer vos revenus immobiliers dans votre déclaration d’impôt (cadre III).
Plusieurs cas de figure sont possibles.
Premier cas
Vous possédez un bien immobilier qui est votre « habitation propre », c’est-à-dire que vous ne le louez pas et que vous l’occupez personnellement.
Dans ce cas, vous êtes dispensé de déclarer ce bien immobilier dans votre déclaration.
Second cas
Vous possédez un bien immobilier qui n’est pas votre « habitation propre », que vous ne louez pas et n’occupez pas personnellement.
Par exemple : une seconde résidence à la côté belge où vous n’allez que durant les vacances.
Dans ce cas, vous êtes tenu de déclarer le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1106/2106).
C’est sur cette base qu’est déterminé le revenu immobilier imposable selon la méthode suivante :
Revenu cadastral x coefficient d’indexation + majoration forfaitaire
Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 €.
2.300,00 €
Revenu immobilier imposable : [1.000,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] + 40% = 3.220,00 €.
Troisième cas
Vous possédez un bien immobilier qui est « habitation propre » et que vous utilisez en partie à des fins professionnelles.
Dans cette situation, vous êtes tenu de déclarer le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1105/2105) limité à son pourcentage d’utilisation professionnelle.
Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 € que vous utilisez pour votre activité professionnelle à raison de 20%.
Revenu cadastral à déclarer (code 1105/2105) : 1.000,00 € (RC) x 20% = 200,00 €
Il s’agit d’une déclaration à titre purement informatif, car vous n’est pas imposé sur ce revenu cadastral.
Quatrième cas
Vous possédez un bien immobilier qui n’est pas votre « habitation propre » et que vous louez.
Dans ce cas, il faut distinguer trois situations :
- La première: vous louez votre bien à un ou des tiers qui l’utilise uniquement à des fins privées.
>> Dans cette situation, c’est facile, la déclaration du RC et la taxation sont identiques au second cas.
- La seconde: vous louez votre bien à un ou des tiers qui l’utilise à des fins professionnelles.
>> Dans cette situation, vous êtes tenu de déclarer :
- le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1109/2109),
- le montant des loyers perçus pour l’année (cadre III code 1110/2110).
Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 € qui est loué à raison de 1.500,00 € par mois.
La détermination du revenu immobilier imposable se passe en plusieurs étapes :
1.Le revenu cadastral :
Code 1109/2109 : 1.000,00 €
Revenu immobilier imposable : [1.000,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] = 2.300,00 €
2. Le loyer annuel net imposable :
Loyer annuel brut (code 1110/2110) > 1.500,00 € x 12 = 18.000,00 €
(a) Abattement pour frais forfaitaire de 40% > 18.000,00 € x 40% = 7.200,00 €
(b) Revalorisation (plafond max de frais forfaitaires) > 1.000,00 € (RC) x 5,75 x 2/3 = 3.833,33 €
On applique le montant le moins élevé entre (a) et (b).
Loyer annuel net > 18.000,00 € – 3.833,33 € (b) = 14.166,67 € (A).
Ce loyer annuel net est ensuite comparé au revenu immobilier qui serait imposable dans le cadre d’une location ordinaire :
2.300,00 €
Revenu indexé majoré : [1.000,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] + 40% = 3.220,00 € (B).
On retient le montant le plus élevé entre (A) et (B).
Loyer annuel net imposable comme revenu immobilier : 14.166,67 €
- La troisième: vous louez votre bien en partie à votre propre société qui l’utilise à des fins professionnelles.
>> Dans cette situation, vous êtes tenu de déclarer :
- Le revenu cadastral (non indexé) de ce bien (cadre III code 1109/2109),
- Le montant des loyers perçus pour l’année (cadre III code 1110/2110),
- L’éventuelle requalification du loyer en rémunération (cadre XVI code 1401/2401).
Reprenons l’exemple de notre bien à Charleroi avec un RC de 1.000,00 € dont vous louez 20% à votre société à raison d’un loyer de 400,00 € par mois soit 4.800,00 € par an.
La détermination du revenu immobilier imposable se passe en plusieurs étapes :
1. Le revenu cadastral :
Revenu cadastral (code 1109/2109) : 1.000,00 € x 20% = 200,00 €
Revenu immobilier imposable : [200,00 € (RC déclaré) x 2,30 (index 2026)] = 460,00 €
2. Le loyer annuel net :
Loyer annuel net (code 1110/2110) : 200,00 € (RC) x 5,75 x 5/3 = 1.916,67 €
3. La requalification en rémunération
Partie requalifiée en rémunération (code 1401/2401) : 4.800,00 € (loyer annuel brut) – 1.916,67 € (loyer annuel net) = 2.883,33 €
Et quid si je possède un bien immobilier à l’étranger ?
Nous venons justement de consacrer un article complet sur le sujet [https://fiduciaire-finacces.be/la-detention-dimmeuble-situe-a-letranger-et-son-impact-sur-la-fiscalite-belge/].
Sources
Définition et usage | SPF Finances