Taxation des revenus immobiliers
La notion de revenu cadastral (RC)
Il s’agit d’un revenu moyen normal net généré par un immeuble en Belgique.
Autrement dit, il s’agit du loyer que vous pourriez percevoir si le bien était donné en location.
Ce montant, déterminé par l’administration, sert de base de calcul à la taxation des biens immobiliers en Belgique.
Jusqu’en 1975, ce montant était réévalué tous les 10 ans.
Depuis 1975, le revenu cadastral est figé. En contrepartie, le montant de base est indexé chaque année, avant de subir l’impôt, en fonction d’un coefficient d’indexation qui évolue chaque année :
- Pour l’année de revenus 2023, il s’élève à 2.0915
- Pour l’année de revenus 2024, il s’élève à 2.1763.
Pour calculer un revenu cadastral indexé, on multiplie le revenu par le coefficient d’indexation. Le résultat obtenu doit être arrondi à l’unité inférieure.
Cette notion ne doit pas être confondue avec le précompte immobilier qui est une taxe qui touche l’ensemble des biens immobiliers en Belgique et dont le montant est également déterminé sur base du revenu cadastral de l’immeuble.
Base légale : art. 471 CIR92
Taxation en fonction de la situation
Quelle que soit la situation de votre bien immeuble, le RC servira de base de calcul dans la détermination du revenu imposable en personne physique.
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Habitation propre
Le revenu de l’habitation propre est exonéré en Belgique. C’est la raison pour laquelle vous ne devez pas déclarer le RC de votre habitation propre dans la déclaration fiscale annuelle.
Base légale : art. 12 §3 du CIR 92
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Terrains
Pour déterminer le revenu imposable, on part du RC indexé, duquel on déduit 10%, à titre de frais forfaitaires.
Le montant du revenu net ainsi déterminé vient s’ajouter à l’ensemble des revenus soumis à l’impôt.
Formule : RC*Coef d’indexation*90%
Exemple :
Vous possédez un terrain avec un RC de 40 €.
Dans la déclaration :
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- Code 1107 ou 2107 : 40 €
Le revenu imposable sera, en 2024, de 78.30 € (=40*2.1763*90%)
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Matériel et outillage présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination
Pour déterminer le revenu imposable, on part du RC indexé, duquel on déduit 40%, à titre de frais forfaitaires.
Le montant du revenu net ainsi déterminé vient s’ajouter à l’ensemble des revenus soumis à l’impôt.
Formule : RC*Coef d’indexation*60%
Exemple :
Vous possédez une machine dont le RC est évalué à 100.
Dans la déclaration :
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- Code 1107 ou 2107 : 100 €
Vos revenus seront augmentés, en 2024, de 100*2.1763*60% = 130.80 €
- Non donné en location ou donné en location à un locataire qui l’utilise comme habitation
Pour déterminer le revenu imposable, on part du RC indexé, majoré de 40%. De ce montant, on déduit 40% à titre de frais forfaitaires
Le montant du revenu net ainsi déterminé vient s’ajouter à l’ensemble des revenus soumis à l’impôt.
Formule : RC*Coef d’indexation*1.4*60%
Exemple :
Vous possédez une habitation dont le RC est évalué à 1000 €.
Dans la déclaration :
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- Code 1106 ou 2106 : 1 000 €
Le revenu imposable sera de 1305.60 € (=1000*2.1763*60%)
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Utilisation par le locataire à des fins professionnelles
Si vous louez à une société, alors l’usage de l’immeuble sera toujours considéré comme étant à 100% professionnel.
Si vous louez à une personne physique et que le contrat fait la distinction entre la quote-part privée/professionnelle, vous pourrez appliquer les règles qui précèdent à la partie privée des loyers et celles qui suivent à la partie professionnelle.
Si le contrat ne précise aucune répartition, alors il faudra appliquer les règles qui suivent à l’ensemble des loyers, et ce même si le bien n’est que partiellement utilisé à des fins professionnelles
Vous serez taxé sur l’ensemble des loyers perçus pendant la période sans que ce montant ne puisse être inférieur à :
Nature de l’immeuble | Montant minimum imposable |
Immeuble non bâti, matériel et outillage | Revenu cadastral |
Immeuble bâti | Revenu Cadastral Indexé majoré de 40% |
Le montant obtenu est un revenu brut duquel vous pourrez déduire des frais.
Ces frais seront valorisés à hauteur de 40% du revenu brut, sans que ces frais ne puissent dépasser le montant obtenu par la formule suivante :
2/3*RC*coefficient de revalorisation
Le coefficient de revalorisation est indexé chaque année et vaut pour les revenus :
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- 2023 : 5.37
- 2024 : 5.46
Exemple :
Vous possédez un bien dont le RC est de 1000 €, vous le donnez en location à une personne qui l’utilise à des fins professionnelles. Vous percevez un loyer de 1000 € /mois.
Dans la déclaration :
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- Code 1109 ou 2109 : 1 000
- Code 1110 ou 2110 : 12 000
Le revenu sera de 12 000 €, le total des loyers étant supérieur à 3046.40 € (= 1000*2.1763*1.4).
Il s’agit d’un revenu brut duquel vous pourrez déduire 3640 € à titre de frais (=> 40%*12 000 = 4 800, ce montant étant supérieur à la limite de 2/3*1000*5.46 = 3640 €)
Vous serez donc imposé sur 8 360 € (=12 000 – 3640)
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Utilisation professionnelle d’un bien immobilier
Dans ce cas, il ne s’agit pas, à proprement parler, d’un revenu immobilier puisque vous ne pouvez pas vous verser un loyer à vous-même.
Lorsque vous affectez une partie de votre bien à votre activité professionnelle, vous devez inscrire la partie du RC correspondante au code 1105 ou 2105.
Les Biens immobiliers à l’étranger
Les biens immobiliers à l’étranger suivent les mêmes règles que les biens situés en Belgique, si ce n’est qu’ils sont, dans la plupart des cas, exonérés sous réserve de progressivité.
Lorsque vous achetez un bien immeuble à l’étranger, vous devez le déclarer à l’administration fiscale (cela peut se faire via Myminfin.) Un revenu cadastral sera déterminé et c’est ce RC qui devra être déclaré dans votre déclaration fiscale.
Pour en savoir plus sur la taxation des biens immobiliers situés à l’étranger, je vous invite à consulter notre article : https://fiduciaire-finacces.be/imposition-dun-bien-immobilier-situe-a-letranger/
Publication : 16-02-2024