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La fiscalité relative aux emprunts hypothécaires est assez complexe en Belgique ! Chaque réforme fiscale a vu l’apparition d’un nouveau régime applicable aux nouveaux emprunts contractés, l’ancien régime continuant d’exister pour les emprunts préexistants.

À ce jour, ce n’est pas moins d’une demi-douzaine de régimes qui coexistent !

En outre, les compétences en matière d’habitations propres (et donc les réductions d’impôts y relatives) ont été transférées aux régions, alors que la matière relative aux résidences secondaires et aux biens d’investissements, quant à elle, est restée une compétence fédérale …

L’habitation propre ?

Il s’agit de l’habitation que le contribuable occupe personnellement, en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier.

Dans certains cas, la maison sera également considérée comme son habitation propre malgré qu’il ne l’occupe pas personnellement, pour certains motifs en particulier (raison sociale, professionnelle, etc.)

Attention que la partie de l’habitation que vous occupez pour votre activité professionnelle ou qui est occupée par une personne ne faisant pas partie de votre ménage ne pourra jamais être considérée comme votre habitation propre.

La réduction pour épargne à long terme fédérale ?

Il s’agit d’une réduction d’impôts calculée sur les sommes payées en remboursement d’un emprunt hypothécaire contracté en vue d’acquérir, construire ou transformer une habitation autre que votre habitation propre, située dans n’importe quel État membre de l’Espace Économique Européen, sous condition de respecter certaines limites.

Les sommes payées au titre de prime d’une assurance solde restant dû peuvent également entrer en ligne de compte dans la base de calcul, dans la mesure où les limites précitées sont respectées.

Concrètement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % des amortissements de capital remboursé pendant la période imposable, avec un montant maximum et limité, en fonction de vos revenus professionnels, à 2 350 €, ce qui représente donc une réduction d’impôt nette de, maximum, 705 €.

Suppression de l’épargne à long terme fédérale, pour crédits hypothécaires :

Pour des raisons de simplification et de budget, les régions Bruxelles-Capitale et Flamande ont supprimé l’ensemble des réductions d’impôts en matière de crédit hypothécaire et ont remplacé ces mesures par des réductions de droits d’enregistrement lors de l’achat d’une habitation propre et unique.

Seule la Région wallonne continue, pour l’instant, à octroyer des réductions d’impôts sous forme de chèque-habitat, mais pour combien de temps encore, au vu de l’état de ses finances ?

C’est d’autant plus vrai qu’elle va doubler l’abattement applicable en matière de droits d’enregistrement lors de l’achat d’une habitation propre et unique, passant de 20 000 € à 40 000 €. (Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article en cliquant ici)

Dans ces conditions, il était devenu difficilement concevable d’encore bénéficier de réductions d’impôts pour les personnes qui ont les moyens de se payer une seconde résidence ou un bâtiment à titre d’investissement, tandis que d’autres personnes peinent à financer leur logement principal

La transition :

La réduction continuera de s’appliquer pour tous les emprunts conclus au plus tard le 31 décembre 2023. Les emprunts de refinancement conclus après cette date pourront également donner droit à la réduction dans la mesure où ils refinancent un emprunt conclu avant la date précitée. (Attention, toutefois à la mesure anti-abus, voir infra).  Les primes payées pour des contrats d’assurance-vie individuelle solde restant dû garantissant un emprunt contracté à partir du 01 janvier 2024 pour acquérir construire ou transformer, un bien immobilier autre que l’habitation propre ne pourront plus non plus bénéficier de la réduction.

La disposition anti-abus :

Cette disposition permettra à l’administration d’empêcher les contribuables de contracter un emprunt de refinancement, avec pour seul objectif, de prolonger le bénéfice de l’avantage fiscal. Cette disposition sera également applicable aux prêts non hypothécaires rendus hypothécaires après le 31/12/2023 (par exemple : un prêt avec mandat hypothécaire, subissant une inscription hypothécaire par la banque).

Concrètement, cela signifie que même en cas de refinancement, la réduction d’impôts sera accordée jusqu’à la date du terme de l’emprunt initial

Conclusions :

En conclusion, il vous reste 10 mois pour financer un 2e bien immobilier par un emprunt hypothécaire et pouvoir ainsi encore bénéficier de sa déduction fiscale pour les remboursements en capital.

Cependant, cela ne veut pas dire que « le panier » réservé à cette déduction fiscale est définitivement fermé. En effet, il s’agit de la même enveloppe de 2.350 € qui peut aussi être utilisée par des versements dans une assurance vie de branche 21 ou 23.

D’autre part, sans avantage fiscal, le crédit hypothécaire n’est peut-être plus le moyen le plus intéressant de financer l’achat d’un 2e bien immobilier. Si vous en avez les moyens, il est possible de donner d’autres garanties à la banque sans hypothéquer votre bien (compte-titres, assurance pension professionnelle…). Vous pourriez également reprendre l’hypothèque de votre habitation propre sans cout supplémentaire si votre emprunt pour celle-ci est déjà remboursé.

Sources :

• 16 JANVIER 1989. – Loi spéciale relative au financement des Communautés et des Régions.
• Projet de loi-programme du 24 novembre 2022 (Doc 55/3015/001), p.75 et 76
• Proposition de Loi du 09 mars 2021 document 55/1838/001 relatant la question parlementaire n°68, du 10 octobre 2019
• https://www.wallonie.be/fr/actualites/vers-un-nouvel-avantage-fiscal-pour-la-premiere-acquisition-dun-bien-immobilier

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