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La transformation et la notion de Bâtiment « nouvellement neuf »

Depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de TVA réduit de 6% pour la démolition et la reconstruction de bâtiments et de logement a été étendue à l’ensemble du territoire Belge[1].

À cette occasion, nous avons décidé de publier 3 articles faisant le point sur l’application du taux réduit de 6% dans le secteur de la construction.  

Comme vous le savez maintenant, après avoir lu notre premier article (si ce n’est pas le cas, vous pouvez le consulter en cliquant ici), des travaux de transformations réalisés sur un immeuble occupé depuis plus de 10 ans sont soumis aux taux de TVA réduit de 6%. Cependant, la question que nous allons aborder ici est de savoir à partir de quand des travaux seront si importants qu’ils feront de l’immeuble concerné, un bâtiment « nouvellement neuf » ?

  • Le bâtiment « nouvellement neuf » – interprétation administrative de la notion de « transformations »,

On entend par « transformations » aussi bien les transformations que les extensions. Ne seront pas considérés comme nouvellement neufs, les immeubles dont les travaux respecteront les critères suivant :

  1. Les travaux reposent d’une manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant. (Critère de Maintien)
  2. La superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale du complexe d’habitation après la réalisation des travaux. (Critère de superficie)
  3. Les transformations doivent ne pas pouvoir fonctionner indépendamment du reste du bâtiment (critère d’indépendance)

Exemple :  création d’une annexe avec un accès de l’extérieur uniquement. L’annexe peut fonctionner seule. => l’annexe = bâtiment neuf => travaux à 21%

Pour le calcul de la superficie de la partie ancienne, il ne doit être repris que les parties anciennes qui ont pu être préservées après les travaux.

À noter qu’une simple transformation d’un élément existant ne fait pas de cet élément, une nouvelle partie de l’immeuble.

Exemple :


  • Abattre un mur et agrandir la pièce au moyen d’une annexe = nouvelle pièce
  • Abattre une partie d’un mur afin de placer une porte et donc un accès vers une autre pièce préexistante = partie ancienne de l’immeuble
  • Le bâtiment « nouvellement neuf – insécurité juridique

En l’absence de disposition légale spécifique, la notion est simplement précisée par des dispositions administratives.

Trois hypothèses y sont visées :

  1. Le bâtiment a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et le cas échéant, sa destination ;
  2. Lorsqu’il est malaisé d’apprécier la modification radicale dans ses éléments essentiels, le coût HTVA des travaux matériels effectués atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, terrain exclu ;
  3. Les travaux n’entraînent pas une modification radicale au bien dans ses éléments essentiels.

Si la troisième et dernière hypothèse peut toujours bénéficier du taux réduit, celle reposant sur le « critère des 60% » était plus discutée et est aujourd’hui abandonné (en ce compris au niveau administratif). Il n’en subsiste pas moins une grande insécurité juridique tant les critères retenus par l’Administration sont variables pour apprécier la notion de « transformations radicales ».

Ainsi, en cas d’agrandissement dans le cadre d’une importante transformation ou d’une rénovation, il faut que la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle (c’est-à-dire que la superficie de la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale du complexe d’habitation après la réalisation des travaux).

 La jurisprudence apporte également plusieurs précisions et notamment l’arrêt de la Cour d’Appel de Gand du 29 octobre 2019 rappelant que le terme « transformation » s’entend dans son sens usuel et ôtant au critère de superficie[2] son caractère administrativement contraignant.

Comme l’écrit Me Gilles CARNOY dans son article du 28 octobre 2017 intitulé « Le bâtiment redevenu neuf »[3], « la structure est ce qui permet à l’immeuble de tenir debout. L’immeuble redevient neuf si la rénovation porte sur ces éléments en ce sens qu’une solution de stabilité a été mise en œuvre ». (Ce critère de maintien d’une partie significative des structures existantes a également été confirmé par la cour de cassation, dans son arrêt du 25 juin 2020)

Remarque :

L’administration a tenté, à plusieurs reprises, de rejeter l’application du taux réduit de 6%, sous prétexte que le bâtiment devait être utilisé comme logement tant avant qu’après les travaux. Après plusieurs péripéties judiciaires, la cour de Cassation a statué sur le sujet, par un Arrêt daté du 25 mars 2015. Elle confirme que la condition d’affectation de l’immeuble à une habitation ne doit être remplie qu’APRES les travaux. Autrement dit, vous pouvez très bien appliquer le taux réduit de 6% à la transformation d’une grange.


[1] Extension temporaire du régime existant pour 32 zones urbaines.

[2] Tel que défini dans les décisions TVA n° E.T.106.933 du 1er septembre 1994 et E.T.106.933/2 du 29 mars 2006

[3]https://gillescarnoy.be/2017/10/28/batiment-redevenu-neuf/#:~:text=En%20TVA%2C%20le%20b%C3%A2timent%20neuf,473%20CIR%2F92).