Un vent de changement pour les droits d’enregistrement en Région wallonne - fiduciaire-finacces

Un vent de changement pour les droits d’enregistrement en Région wallonne

La réforme fiscale en Wallonie, c’est un peu comme un nouveau souffle pour la région : un air frais qui devrait non seulement renforcer son attractivité, mais aussi simplifier la vie des contribuables. En décembre 2024, le gouvernement wallon a lancé un décret avec une double promesse : faciliter l’accès à la propriété et alléger les droits de succession et de donation.

Concrètement, cela se traduit par la réduction des taux des droits de succession qui seront désormais divisés par deux (et un allégement des droits de donation applicables) et par la mise en œuvre d’un taux réduit des droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique.

Qui a dit que la fiscalité ne pouvait pas être un peu plus sympathique ? Bref, une réforme qui a tout pour plaire… à condition de bien comprendre tous les rouages. Nous nous attarderons ici sur les droits d’enregistrement.

Les droits d’enregistrement : notions et régime applicable avant la réforme

L’enregistrement est une formalité qui consiste à copier, analyser ou mentionner un acte ou un écrit, dans un registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP). Cette formalité donne lieu à la perception d’un impôt : les droits d’enregistrement.

Certains actes doivent obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’AGDP, notamment les actes translatifs de propriété, pleine ou démembrée, d’immeubles situés en Belgique (ventes, donations, etc.). En principe, les droits d’enregistrement sur de tels actes sont fixés à 12,50 % de la valeur conventionnelle, ou de la valeur vénale si celle-ci est supérieure.

La valeur conventionnelle correspond au prix de vente augmenté des charges, à savoir des obligations accessoires et supplémentaires imposées à l’acquéreur, qui profitent au vendeur (attention que les droits d’enregistrement ne sont pas considérés comme étant des charges).

Exemple :

  1. Vente de la maison à l’exception de la cuisine, cédée séparément par le vendeur,
  2. Vente de la maison avec la possibilité pour le vendeur de disposer des lieux pendant 1 an sans payer de loyer.

La valeur vénale, notion non définie en droit, a été clarifiée par la jurisprudence. Il s’agit de la valeur du prix de vente du bien immeuble telle qu’elle serait en cas de vente sur le marché dans des conditions normales, en dehors de toute situation d’exception (une crise financière, une guerre, une pandémie, etc.).

Certains abattements étaient prévus pour les primo-acquérant à savoir une première tranche non soumise aux droits d’enregistrement, entre 20.000 et 40.000 € (selon la valeur du bien) et un taux réduit de 6 % de droits d’enregistrement pour les maisons modestes dont le revenu cadastral était inférieur à 745 € (ou plus en fonction du nombre d’enfants à charge).

Le taux des droits d’enregistrement réduit à 3% en Région wallonne

Le décret publié en décembre 2024 a introduit le nouvel article 44 bis du code des droits d’enregistrement, applicable à l’ensemble des actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2025.

Le taux réduit s’applique uniquement dans les situations suivantes :
  1. L’acquisition à titre onéreux, par une ou plusieurs personnes physiques, de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation, même partiellement ;
  2. L’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en construction ou sur plan, ou d’une construction que les acquéreurs prévoient de démolir pour y reconstruire une résidence principale ;
  3. La cession d’une part indivise en pleine propriété par une personne physique dans un immeuble à une ou plusieurs personnes physiques pour autant que cette cession reconstitue la totalité de la pleine propriété de l’immeuble.
En outre, l’application du taux réduit est soumise à certaines conditions :

Habitation unique:
L’acquéreur ne peut, à la date de l’acte authentique, posséder la pleine propriété en totalité d’un autre immeuble, destiné en tout ou en partie à l’habitation.

N.B. En cas de pluralité d’acquéreurs, le fait que l’un d’eux ne satisfait pas à cette condition n’empêche pas les autres acquéreurs de pouvoir bénéficier du taux réduit à concurrence de leurs parts acquises. Il n’est pas tenu compte des immeubles destinés à l’habitation déjà possédés si l’acquéreur cède à titre onéreux ou à titre gratuit la totalité en personne physique de ces immeubles au plus tard dans les 3 ans à compter de la date de l’acte authentique.

Habitation propre:
Chaque acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans l’immeuble faisant l’objet du taux réduit :

  • Soit, dans les 3 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte authentique, ou à défaut, de la date ultime du délai légal d’enregistrement, s’il s’agit d’une habitation existante ;
  • Soit, dans les 5 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte authentique ou, à défaut, de la date ultime du délai légal d’enregistrement, s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en construction ou sur plan.

N.B.  Dans le cadre de ce régime, la résidence principale est considérée, sauf preuve contraire, comme étant l’adresse à laquelle les acquéreurs sont domiciliés.

Durée de conservation :
Chacun des acquéreurs s’engage à conserver sa résidence principale dans l’immeuble acquis durant une période minimale ininterrompue de 3 ans à compter de la date d’établissement de leur résidence principale.

Formalités :
L’acte ou tout document daté et signé joint à l’acte doit mentionner expressément :

  1. Que les acquéreurs demandent l’application de la présente disposition,
  2. Qu’ils remplissent les conditions légales du régime,
  3. Le cas échéant, qu’ils s’engagent à céder à titre onéreux ou à titre gratuit, les autres immeubles destinés en tout ou en partie à l’habitation, qu’ils possèdent déjà en pleine propriété en totalité, au plus tard dans les 3 ans à compter de la date de l’acte authentique.

N.B.  En cas d’omission de cette mention, le droit proportionnel de 12,5% est dû.

Que se passe-t-il si l’une des conditions n’est pas respectée ?

Après trois ans, l’administration procèdera à la vérification du respect des conditions.

Les acquéreurs qui ne respectent pas les conditions seront tenus de reverser des droits complémentaires à hauteur de la différence entre le droit normal (12,5%) et le droit réduit à 3%, majorés de l’intérêt légal. Mais aucune amende ne sera réclamée.

Exception :
Si le non-respect de la condition est la conséquence d’un cas de force majeure ou d’une raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale, alors le taux réduit restera d’application.

Exemple : le changement de domicile lié à une modification du lieu de l’activité professionnelle, la modification de la vie familiale telle la fin d’une relation commune, la naissance d’un ou de plusieurs enfants, la nécessité de rejoindre une maison de repos, etc.

Comment ce nouveau régime sera-t-il financé par la Région wallonne ?

Afin de financer ce régime, la Région wallonne a supprimé certains avantages, à savoir :

  1. Le régime pour habitation modeste (HBM),
  2. L’abattement « primo-acquérant »,
  3. Le chèque-habitat à l’impôt des personnes physiques.

Dans ce dernier cas, le régime du chèque habitat restera d’application pour les bénéficiaires actuels. En outre, ces derniers pourront également refinancer leurs emprunts en conservant cet avantage !

Conclusions

La réforme fiscale en Wallonie marque un tournant important, notamment en ce qui concerne les droits d’enregistrement. Grâce à l’instauration d’un taux réduit pour l’acquisition d’une habitation propre et unique, cette réforme facilite l’accession à la propriété, tout en simplifiant les démarches fiscales. En allégeant également les droits de succession, la Wallonie fait un pas vers une fiscalité plus attractive et plus juste. Reste à voir si ces mesures auront l’impact escompté sur les citoyens et l’économie régionale, compte tenu des régimes supprimés. En tout cas, une chose est certaine : un  vent du changement souffle sur la fiscalité wallonne.

Sources 

 

 

 

Date de publication : 14 février 2025