TVA : L’AUTOLIQUIDATION SUR LES TRAVAUX IMMOBILIERS

Dans l’un de nos articles précédents (https://fiduciaire-finacces.be/facturation-de-prestations-immobilieres-mention-a-rajouter/), nous vous informions de la modification de la mention spéciale à indiquer sur la facture de prestations immobilières en cas d’application du régime de l’« autoliquidation ». Mais qu’est-ce que ce régime exactement ?

Il permet au cocontractant (client) de travaux immobiliers de payer la TVA via sa déclaration au lieu de la verser à son fournisseur (report de perception). Cela équivaut donc à une opération blanche, dans la mesure où il peut également la déduire. Ce régime trouve son origine dans l’article 20 de l’arrêté royal n° 1 pris en exécution du Code de la TVA.

Pour les travaux immobiliers effectués sur les biens utilisés dans le cadre de l’activité professionnelle du cocontractant (client), assujetti à la TVA sur une base « régulière », il est obligatoire de facturer sans indiquer la TVA et d’inscrire, sur la facture, la mention suivante :

« Autoliquidation : en l’absence de contestation par écrit, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître qu’il est un assujetti tenu au dépôt de déclarations périodiques. Si cette condition n’est pas remplie, le client endossera, par rapport à cette condition, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus. ».

Attention aux assujettis soumis au régime de la franchise de la taxe, lesquels sont dispensés d’appliquer la TVA, bien qu’ils y soient inscrits (ils ne peuvent pas bénéficier du régime – voir infra).

Les Travaux immobiliers entre deux assujettis « déposants »

• Qui est concerné ?

Le régime s’applique à tout assujetti au sens de l’article 4 du Code TVA qui dépose des déclarations mensuelles ou trimestrielles.

Ne sont donc pas visés les assujettis soumis au régime de la franchise TVA, les exploitants agricoles, ainsi que tout assujetti dispensé de déposer des déclarations périodiques par une décision administrative.

• Travaux immobiliers visés.

Il s’agit de tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et de son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature ou par incorporation.

Cela vise, notamment, l’installation électrique, l’installation d’un chauffage central ou de climatisation, d’une alarme ou d’un détecteur d’incendie, des volets et des lavabos, des revêtements de mur ou de sol entre autres.

La mise à disposition de personne en vue de l’exécution d’un travail immobilier ou de l’une des opérations visées ci-avant est également soumise à ce régime particulier.

• Cas d’opération comportant à la fois des opérations à caractères immobiliers relevant du régime de l’autoliquidation et des opérations autres qu’immobilières.

En principe, il faut ventiler la facturation entre les prestations soumises aux régimes et celles qui ne le sont pas.

• Cas particulier de travaux effectués sur un bien à usage mixte (dont il n’est pas possible de faire une facturation distincte).

En principe, lorsque des travaux immobiliers sont réalisés sur un logement exclusivement privé, le propriétaire peut bénéficier de l’application du taux réduit de 6% de TVA si les conditions sont applicables. Quid lorsqu’il s’agit d’un bien dont l’usage est à la fois privé et professionnel ?

Dans ce cas, le fournisseur doit facturer sans TVA (application du régime). Ensuite, le client doit appliquer la TVA en distinguant selon que l’usage privé de l’immeuble est prédominant (> 50%) ou non par rapport à l’ensemble.

• • Si l’affectation privée est dominante et que les travaux sont effectués à l’ensemble de l’immeuble (et non à une partie dont l’usage est exclusivement privé/professionnel), le taux réduit de 6% s’applique sur la totalité du montant facturé.

    Ensuite, l’assujetti peut déduire la taxe limitée proportionnellement à l’utilisation professionnelle de l’immeuble.

Exemple :

Achat et fixation d’une chaudière dans un immeuble dont l’usage privé est fixé à 60% (usage privé prédominant). Le montant facturé au client assujetti déposant est de 10 000 €, avec application du régime de l’autoliquidation.

 TVA due (TVA 6%) : 10 000*6% = 600 €

TVA déductible limitée à l’usage professionnel (TVA 6%) : 10 000*40%*6% = 240 €

• • Si l’affectation privée n’est pas dominante, il sera nécessaire de ventiler le prix global afin de répartir le taux de TVA en fonction de l’usage. Le taux de 6% s’appliquera à la partie de la facture correspondant à l’usage privé, tandis que l’autre partie (professionnelle) sera soumise au taux de 21 %.

    L’assujetti pourra déduire la TVA de 21% (=TVA de la partie professionnelle)

Exemple :

Achat et fixation d’une chaudière dans un immeuble dont l’usage privé est fixé à 40% (usage privé non dominant). Le montant facturé au client assujetti déposant est de 10 000 €, avec application du régime de l’autoliquidation.

TVA due :

Usage professionnel (TVA 21%) : 60%*10 000 €*21% = 6 000*21% = 1 260
Usage privé (TVA 6%) : 40%*10 000 €*6% = 4000*6% = 240 €

 TVA déductible : uniquement la partie professionnelle, soit 1 260 €

Conclusion

Le régime de l’autoliquidation sur les travaux immobiliers est un régime obligatoire : il s’applique dès lors que les conditions sont remplies.   Dans la mesure où il engage sa responsabilité, le client assujetti d’une telle opération a fort intérêt à s’assurer de la correcte application de la TVA. À défaut, il devra en assumer les conséquences auprès de l’administration fiscale.

SOURCES :

• Arrêté royal n° 1, du 29 décembre 1992, relatif aux mesures tendant à assurer le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée.
• Commentaire TVA, LIVRE II: Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de TVA de 6 %, Quid en cas d’utilisation mixte de l’immeuble ? du 01 novembre 2021.  https://expert.taxwin.be/fr/tw_src_off_fisc/document/comtva.II-7-4-A-1

Date de publication : 08-03-2024