TVA à 6 % pour la démolition-reconstruction : ce qu’il faut retenir
Depuis 2025, la réforme du régime de TVA applicable à la démolition-reconstruction offre une réduction à 6 %, désormais accessible même en cas de vente du bien reconstruit. Une opportunité fiscale majeure, à condition de respecter un ensemble de critères précis. Voici l’essentiel.
Définition : quand parle-t-on de démolition-reconstruction ?
Pour bénéficier du taux réduit, l’opération doit porter sur un bâtiment entièrement démoli puis reconstruit.
Le Code TVA entend par « bâtiment » toute construction fixée au sol et susceptible d’avoir un revenu cadastral. L’usage préalable du bâtiment n’influence pas l’éligibilité.
La construction démolie doit présenter une importance significative : ancienne maison, hangar, usine ou magasin, par opposition à des éléments légers comme tuyaux, fondations superficielles, clôtures ou revêtements de parking.
La reconstruction doit être réalisée sur la même parcelle cadastrale, même si l’implantation exacte peut varier.
Il faut pouvoir démontrer un lien direct entre les deux opérations : la démolition par une personne et la reconstruction par une autre, sans lien, rend cette preuve difficile.
Enfin, la démolition doit être totale : une démolition partielle exclut l’avantage fiscal.
Travaux non concernés
Certains travaux restent exclus du taux réduit :
- aménagements extérieurs sans lien direct avec le logement (jardinage, clôtures)
- piscines, saunas, terrains de sport
- nettoyage du bâtiment
- installation de systèmes de chauffage central utilisant des combustibles fossiles
Conditions liées à l’utilisation du bien reconstruit
Habitation propre et unique du maître d’ouvrage
Le bien doit constituer l’habitation principale et unique du maître d’ouvrage (personne physique) jusqu’au 31 décembre de la 5e année suivant la première occupation.
En cas de non-respect, l’avantage est remboursé à raison d’un cinquième par an.
La superficie habitable doit être inférieure à 200 m².
Location sociale
Le bien peut être donné en location sociale via :
- une agence immobilière sociale,
- une société de logement social,
- un organisme à but social reconnu,
- ou un mandat de gestion confié à l’un d’eux.
Un bail d’au moins 15 ans doit être conclu à partir du 1er janvier suivant la première occupation.
En cas de rupture : remboursement de l’avantage à raison d’un quinzième par an.
Location privée
Le bien peut être loué à une personne physique, qui doit y établir immédiatement son domicile.
La surface habitable doit rester sous les 200 m², et le bail doit durer 15 ans minimum.
En cas de manquement : remboursement d’un quinzième par an.
Vente à une personne physique
Le bien peut être vendu à un acquéreur qui l’utilise :
- comme habitation propre et unique, ou
- à des fins locatives (privées ou sociales).
Dans tous les cas, la superficie doit être inférieure à 175 m².
Pour une habitation propre et unique, la condition doit être maintenue jusqu’à la 5e année suivant la première occupation.
Pour la location, un bail de 15 ans minimum est indispensable.
En cas de non-respect : remboursement annuel (1/5 ou 1/15 selon le cas).
Conditions administratives communes
Trois obligations s’imposent :
- Déclaration spécifique : le maître d’ouvrage doit envoyer la déclaration officielle à l’administration fiscale pour chaque projet.
- Exigibilité de la TVA : elle devient due au plus tard le 31 décembre de l’année de première occupation.
- Facturation : les factures doivent attester clairement des éléments justifiant le taux réduit et de l’usage prévu du bien.
Caractère unique de l’habitation
Pour apprécier le caractère « unique » du logement :
- ne sont pas retenus les biens reçus par succession,
- ni l’ancienne habitation principale, si elle est vendue avant le 31 décembre de l’année suivant la première occupation.
Chaque maître d’ouvrage ou acquéreur est évalué individuellement, même en copropriété.
En cas de pluralité d’acheteurs, la base d’imposition est répartie selon les parts respectives, sur la base d’une déclaration conjointe remise à l’entrepreneur.
Superficie habitable : comment la calculer ?
Sont considérées comme pièces d’habitation : tous les espaces d’au moins 4 m² et 2 m de hauteur, incluant cuisines, salons, chambres, sous-sols habitables, bureaux et pièces à usage économique.
Méthode de calcul :
- Maison unifamiliale : somme des surfaces intérieures des pièces d’habitation.
- Appartement : surfaces privatives uniquement, mesurées du côté intérieur des murs mitoyens.
- Projet immobilier groupé : pièces privatives + quote-part des espaces communs.
Conclusion
La TVA réduite à 6 % constitue une mesure attractive pour les projets de démolition-reconstruction. Mais son obtention exige une application rigoureuse des critères et obligations, tant techniques qu’administratives. Pour sécuriser un projet et éviter tout risque de régularisation, l’appui d’un expert-comptable ou fiscaliste demeure conseillé.
Sources
- article 53 de la loi-programme du 18.07.2025 remplaçant la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20
- SPF Finances – Circulaire n° 2025/C/48 du 28 juillet 2025
- SPF Finances – Circulaire n° 2024/C/30 du 26 avril 2024
Publication : 26-11-2025