RÉDUCTION DES DROITS D’ENREGISTREMENT EN WALLONIE : LES ACHETEURS ONT-ILS BIEN FAIT D’ATTENDRE LE 1er JANVIER 2025 ? - fiduciaire-finacces

RÉDUCTION DES DROITS D’ENREGISTREMENT EN WALLONIE : LES ACHETEURS ONT-ILS BIEN FAIT D’ATTENDRE LE 1er JANVIER 2025 ?

Depuis le 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir l’habitation propre et unique ont été réduits à 3 % afin de faciliter l’acquisition d’un logement par les jeunes adultes (voir notre article sur le sujet). En parallèle, la déduction du chèque habitat a été supprimée.

Certains projets d’achats ou les actes sur des compromis déjà signés ont donc été reportés en 2025 pour bénéficier de cette mesure. Mais était-ce toujours le bon choix ?

Illustrons cela par deux exemples.

1er cas

Un couple en cohabitation légale à faibles revenus souhaite acheter un bien modeste de 200.000 € pour se loger. Ils n’ont pas d’enfants à charge. Ils ont tous les deux un revenu imposable annuel de 32.000 € et le revenu cadastral du bien acheté est de 700 € (ils bénéficiaient donc des droits d’enregistrement de 6 % pour maison modeste). Ils ont emprunté 200.000 € à un taux de 3,5 % d’intérêts pendant 20 ans.

Situation avant le 1er janvier 2025 :

  • Pour les droits d’enregistrement, ils bénéficiaient d’un abattement de 40.000 € sur le montant imposable. Ils auraient donc dû payer 160.000 € x 6 % = 9.600 €.
  • Ils déduisent leur crédit hypothécaire dans leur déclaration fiscale pendant 20 ans (chèque habitat). La première année, ils bénéficient donc chacun d’une réduction d’impôts de 1.516 €. Leurs revenus augmenteront probablement dans les années futures et cette réduction d’impôts sera un peu plus faible. Si leurs revenus évoluent jusqu’à 60.000 € après 20 ans, la réduction de l’année 20 sera de 1.159 € chacun.

En moyenne, ils bénéficient donc chaque année d’une réduction d’impôts de 1.337,50 € chacun, soit 2.675 € pour eux deux et 53.500 € sur les 20 ans (compte tenu d’une inflation de 3 % par an, on peut ramener ce montant à 41.560,80 €).

N.B. Le total des intérêts payés sur le crédit hypothécaire est de 78.380,80 € sur les 20 ans.

Situation après le 1er janvier 2025 :

  • En matière de droits d’enregistrement, ils paieront 200.000 € x 3 % = 6.000 €.
  • En matière d’impôts, ils ne pourront plus rien récupérer.

Avec leur gain sur les droits d’enregistrement de 3.600 €, ils pourront consacrer ce montant à réduire légèrement leur crédit. Le total des intérêts payés sur 20 ans sera alors réduit de 1.411,20 € (1.096,27 € en tenant compte de l’inflation), mais ce n’est pas la mensualité, qui diminue de 20,88 € par mois, qui fera une différence dans leur budget et qui permettra d’obtenir plus facilement leur crédit.

 Au bout du compte, s’ils ont attendu le 1er janvier 2025 pour effectuer leur achat, ils auront gagné 3.600 € de droits d’enregistrement, 1.096,27 € d’intérêts bancaires, mais ils auront perdu 41.560,80 € de réductions d’impôts.

Soit une perte totale de 41.560,80 € – 3.600 € – 1.096,27 € = 36.864,53 € ou 18.432,27 € par personne.

L’idéal était donc d’acheter avant le 1er janvier 2025.

2e cas

Un célibataire ayant une épargne importante souhaite acheter une maison de 500.000 € pour se loger. Il a un revenu imposable confortable de 80.000 € par an et le revenu cadastral du bien acheté est de 1.200 €. Ayant un apport propre important sur l’achat de la maison, il emprunte 200.000 € et bénéficie d’un meilleur taux qui est de 2,80 % pendant 15 ans.

Situation avant le 1er janvier 2025 :

  • Pour les droits d’enregistrement, il bénéficie d’un abattement de 20.000 € sur le montant imposable. Il aurait dû payer 480.000 € x 12,5 % = 60.000 €.
  • Il déduit son crédit hypothécaire dans sa déclaration fiscale pendant 15 ans (chèque habitat). La première année, il bénéficie donc d’une réduction d’impôts de 904 €. Ses revenus augmenteront probablement dans les années futures et cette réduction d’impôts sera progressivement réduite à néant.

En moyenne, il bénéficie donc chaque année d’une réduction d’impôts de 452 €, soit 6.780 € sur les 15 ans (compte tenu d’une inflation de 3 % par an, on peut ramener ce montant à 4.351,82 €).

N.B. Le total des intérêts payés sur le crédit hypothécaire est de 45.161,80 € sur les 15 ans.

Situation après le 1er janvier 2025 :

  • En matière de droits d’enregistrement, il paiera 500.000 € x 3 % = 15.000 €.
  • En matière d’impôts, il ne pourra plus rien récupérer.

Avec son gain sur les droits d’enregistrement de 45.000 €, il pourra consacrer ce montant à réduire son crédit. Le total des intérêts payés sur 15 ans sera alors réduit de 10.161 € (8.341,48 € compte tenu de l’inflation).

Au bout du compte, s’il a attendu le 1er janvier 2025 pour effectuer son achat, il aura gagné 45.000 € de droits d’enregistrement, 8.341,48 € d’intérêts bancaires, mais il n’aura perdu que 4.351,82 € de réductions d’impôts.

Soit un gain total de 45.000 € + 8.341,48 € – 4.351,82 € = 48.989,66 €.

L’idéal était donc d’acheter après le 1er janvier 2025.

Conclusion

Compte tenu de la situation de chacun, il était important de bien calculer les avantages et inconvénients d’un report d’achat de son logement.

Je ne suis pas certain que tous les citoyens concernés aient été correctement informés des tenants et aboutissants de cette mesure.

Bien que l’intention du gouvernement wallon soit louable, en visant à offrir une réduction immédiate pour l’achat d’un premier bien immobilier destiné à l’habitation afin de faciliter son financement, il se pourrait que les bénéficiaires de cette aide ne soient pas ceux qui en ont réellement besoin. Le gouvernement wallon aurait-il manqué sa cible ?

 

Philippe Lemaire
Administrateur Finacces
Publication : 20 février 2025