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Les critères d’évaluation d’un prêt immobilier
Lorsqu’on veut acheter sa maison, souvent notre premier réflexe est de faire la tournée des banques (et non des bars… ça c’est pour après) afin de grappiller quelques pourcents sur notre taux d’intérêt ! Cependant, si la manœuvre est une bonne chose en soi, se baser uniquement sur le taux pour évaluer son prêt est une erreur ! Analysons ensemble les différents critères à regarder lorsqu’on contracte un crédit immobilier
- Le taux d’intérêt :
Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit : Il est évident que plus le taux d’intérêt sera bas, plus votre prêt vous coûtera moins cher ! Mais votre marge de manœuvre se limitera souvent aux propositions que vous ferons les différentes banques que vous aurez consultés.
Les autres critères permettant de réduire votre taux d’intérêt dépendent de votre situation financière : plus votre salaire est élevé et plus la banque vous offrira un taux intéressant en raison de votre plus grande capacité d’épargne.
Un prêt immobilier vous lie avec votre banque pour une durée non négligeable. Ainsi, plus votre salaire est élevé et plus vous avez de possibilité de consommer les produits d’épargne propre à l’organisme financier. Et même si vous vous contentez d’épargner, la banque en sera enchantée, l’épargne étant sa principale source de revenus.
- Montant emprunté, mensualité, frais annexes
Un crédit Immobilier ce n’est pas qu’une histoire de taux d’intérêt ! Peut-être arriverez-vous à emprunter un montant plus élevé pour un taux d’intérêt légèrement supérieur, voir identique, vous permettant ainsi de réaliser des travaux pour rénover votre immeuble.
Dans cette période de forte augmentation des prix de l’énergie, le banquier pourrait s’intéresser également à la performance énergétique de votre bâtiment en arguant le fait que vous pourriez connaitre des difficultés pour payer vos mensualités si vos factures d’énergie sont trop élevées. Il aura donc tendance à prêter une somme moins importante si le bâtiment est mal isolé.
Dans certains cas, il est préférable que le prêt ait le moins d’impact possible sur les liquidités ! Négocier une faible mensualité sur une période de remboursement plus longue restera donc une meilleure option pour vous que d’obtenir un taux particulièrement bas !
Enfin, lorsqu’une banque vous propose un faible taux d’intérêt, pensez également à vérifier les autres frais annexes, il peut s’y cacher quelques surprises : une assurance solde restant dû à un prix exorbitant, des frais de dossiers et/ou autres frais annexes importants, le délai de mise à disposition du prêt, etc…
- Coût des garanties
Les garanties demandées par un organisme financier en remboursement d’un crédit sont d’une importance capitale !
Un effet, le coût d’un mandat hypothécaire sera plus faible qu’une hypothèque ! Cependant, un simple mandat n’offre aucune possibilité de déduction fiscale. Le mieux est de demander une inscription hypothécaire à hauteur du montant minimum possible, mais qui vous permettra de bénéficier de l’avantage fiscal maximum.
Exemple :
Pour un crédit de 250 000 €, le coût sera de :
| Mandat | Crédit hypothécaire |
| 1515.77 € | 6391.90 € |
Pour ce même crédit, emprunté au taux annuel de 2.5%, remboursement en 20 ans.
Remboursement annuel : 16036.78 €.
Si vous pouvez bénéficier du chèque habitat, le maximum déductible est 1520 € (ce montant varie en fonction des circonstances).
Pour pouvoir déduire ce montant, vous devrez demander une garantie hypothécaire minimum de 24 000 €. Le coût maximal d’une telle opération (hypothèque de 24.000 € + mandat de 226.000 €) est estimé à 3.873,93 €, soit un gain de +/- 2.500,00 €. Cette solution convient aussi à l’organisme de crédit qui dispose ainsi d’une hypothèque dite « traçante ».
- Disponibilité du banquier
On l’a dit plus haut, lorsqu’on signe un contrat, on signe avec son banquier pour une durée non négligeable ! Si le lien avec ce dernier est difficile, vous allez au-devant de difficultés qui vous feront vite oublier tout le bénéfice d’un taux d’intérêt particulièrement bas.
Conclusion
Un prêt immobilier, c’est un engagement de longue durée ! Il est donc primordial d’analyser l’ensemble des caractéristiques du contrat et pas seulement le taux d’intérêt ! Lorsque vous vous décidez à sauter le pas, le mieux est donc de vous poser la question de savoir ce qui vous importe le plus ? le coût total de l’emprunt (en n’oubliant pas les frais connexes) ? vos liquidités ? le montant total que vous pouvez emprunter ? N’oubliez pas non plus la disponibilité et l’efficacité de votre banquier !