Insécurité fiscale : quand l’Etat improvise et le contribuable paie
Il fallait oser le faire. Et l’État belge l’a fait.
On nous parle depuis des mois de la taxation des plus-values sur actifs financiers, applicable — tenez-vous bien — depuis le 1er janvier 2026. Applicable… alors même que la loi n’est toujours pas votée ni publiée au Moniteur belge.
Donc, résumons : les contribuables et les institutions financières doivent appliquer des règles complexes qui n’existent pas encore juridiquement. Des règles susceptibles d’être modifiées. Des règles provisoires.
Dans quel autre domaine accepterait-on qu’une norme soit imposée avant même d’exister officiellement ?
Les juristes évoquent une atteinte à la sécurité juridique. Les investisseurs doivent prendre des décisions à l’aveugle. Les banques, elles, tentent d’adapter leurs systèmes informatiques à un texte dont les contours restent mouvants. On improvise, on ajuste, on corrige en cours de route. Et tant pis pour ceux qui doivent suivre.
Sur le papier, cette taxe sur les plus-values semble large. Dans la réalité, avec l’exonération annoncée de 10.000 €, elle ne concernera qu’une frange limitée de contribuables. Beaucoup de bruit. Beaucoup d’agitation politique. Pour un impact concret relativement ciblé.
Mais attention aux investisseurs tentés par le système d’opt-in — ce prélèvement à la source censé simplifier les choses et permettre une récupération via la déclaration fiscale. Simplifier ? Vraiment ? Dans un contexte où les règles ne sont même pas figées ? Prudence maximale.
Mais le véritable sujet n’est pas là, car pendant que l’attention médiatique se focalise sur cette nouvelle taxe, une autre réforme, bien réelle celle-là, est passée presque sous silence. Et là, ce n’est plus un brouillon. C’est voté, publié et applicable.
La loi publiée au Moniteur belge du 30 décembre 2025 supprime ou réduit plusieurs avantages fiscaux. Parmi ceux-ci, une mesure explosive : la suppression de la déduction des intérêts sur les revenus immobiliers.
Oui, explosive. Vous pensez ne pas être concernés ? On vous explique.
Pendant des années, des milliers de Belges ont investi dans un bien locatif pour préparer leur pension. Un schéma classique : le loyer couvre le crédit, les charges, le précompte immobilier, l’assurance, les réparations. Fiscalement, la taxation d’un bien loué comme résidence principale repose sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, sans possibilité de déduire les frais… sauf les intérêts d’emprunt. Cette déduction des intérêts permettait souvent d’équilibrer l’opération.
Cet équilibre n’était pas un « cadeau fiscal ». C’était un paramètre intégré dans un plan financier établi sur 20 ou 25 ans.
Mais ça, c’était avant, car depuis le 1er janvier 2025 — oui, vous avez bien lu 2025, pas 2026 — cette déduction disparaît. Purement et simplement.
Et non, peu importe que votre crédit ait été signé avant 2025. La suppression s’applique à tous les crédits en cours et à venir. Tous. Sans distinction.
Lorsque la réduction d’impôt sur le capital a été supprimée pour les nouveaux contrats en 2024, au moins la règle était claire : elle ne concernait que les nouveaux emprunts. Les contribuables pouvaient décider en connaissance de cause. Ici, on change les règles en pleine partie.
Prenons un cas concret : un contribuable célibataire, 50.000 € de revenus professionnels imposables, un bien avec un revenu cadastral de 1.000 €, 3.100 € d’intérêts payés en 2025. Résultat ? Environ 1.500 € d’impôts supplémentaires (en fonction des additionnels communaux).
1.500 €, chaque année !
Ce n’est pas un détail technique. C’est un mois de pension envolé. C’est un équilibre financier fragilisé. C’est un plan d’investissement remis en cause a posteriori.
Les investisseurs immobiliers privés se retrouvent piégés par un État qui modifie rétroactivement l’équilibre financier d’un projet construit auparavant. Un État de droit, dit-on. Mais un État de droit peut-il sérieusement changer les paramètres fondamentaux d’un engagement financier en cours ?
Il ne faudra pas s’étonner si, demain, certains propriétaires vendent. Si l’offre locative diminue. Si les loyers augmentent pour compenser la perte fiscale et pour suivre la loi de l’offre et de la demande.
On ne peut pas prôner l’investissement privé pour soulager le système des pensions et l’accès au logement et, en même temps, fragiliser ceux qui ont justement pris cette initiative.
La saga de la hausse de TVA de 6 à 12 % sur les plats à emporter et dans le secteur culturel et sportif est un autre exemple de brouillon fiscal. Mais celui-là a été critiqué par le conseil d’Etat, qui a demandé au Gouvernement de revoir sa copie, tellement sa mise en place était complexe, injuste et incompréhensible.
La question devient simple : Sommes-nous encore dans un système où les règles sont stables… ou dans un environnement fiscal où l’imprévisibilité devient la norme ?
La confiance est un capital. Et à force de l’éroder, il ne restera plus grand-chose à taxer.
Philippe Lemaire
Administrateur FINACCES
Publication : 27-02-2026