La détention d’immeuble situé à l’étranger et son impact sur la fiscalité belge
Entre maison de vacances, investissement locatif ou projet patrimonial en vue de la retraite, l’acquisition d’un immeuble à l’étranger peut répondre à des objectifs très variés. Elle n’est toutefois pas sans conséquence pour le contribuable qui réside en Belgique.
En effet, en vertu du principe de l’imposition des revenus mondiaux, un résident belge est, en principe, tenu de déclarer en Belgique l’ensemble de ses revenus, y compris ceux provenant de biens situés à l’étranger. La détention d’un immeuble à l’étranger s’accompagne ainsi de différentes obligations fiscales et administratives, même lorsque les revenus qui en découlent ne sont finalement pas imposés en Belgique.
Parallèlement, les États ont progressivement renforcé les mécanismes d’échange d’informations afin de permettre aux administrations fiscales d’identifier les revenus et les avoirs détenus à l’étranger par leurs résidents. Cette coopération repose notamment sur les conventions préventives de la double imposition et, au niveau européen, sur plusieurs directives relatives à la coopération administrative en matière fiscale, communément désignées sous le terme « DAC » (Directive on Administrative Cooperation).
Dans ce contexte, le présent article se propose d’examiner les principales conséquences fiscales et administratives de la détention, par un résident belge, d’un immeuble situé à l’étranger : de la détermination du revenu cadastral à son traitement fiscal en Belgique, en passant par les différentes obligations déclaratives et administratives qui peuvent en découler.
Contexte Européen !
En novembre 2020, la CJUE condamne la Belgique : son dispositif fiscal en matière de revenus immobiliers aboutit à une différence de traitement fiscal entre plusieurs catégories d’immeubles appartenant à des résidents belges, à savoir les biens situés en Belgique et ceux situés à l’étranger. Selon la CJUE, cette discrimination est incompatible avec la libre circulation des capitaux. L’Etat belge doit changer sa législation. Désormais, un revenu cadastral sera attribué aux immeubles détenus par des résidents belges, quelle que soit leur situation géographique. Reste alors à déterminer comment calculer ce revenu cadastral lorsque l’immeuble est situé à l’étranger.
La détermination du RC
Les articles 471 et suivants du CIR 92 prévoient les modalités de détermination du revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger sur lesquels un résident belge dispose d’un droit réel.
En pratique, les données nécessaires à la détermination du revenu cadastral peuvent être communiquées à l’administration via MyMinfin (voir infra, « Les formalités administratives obligatoires – Obligation de déclaration de l’immeuble »). L’administration fixe et notifie alors généralement le nouveau revenu cadastral dans les minutes qui suivent.
Pour un immeuble bâti
Le revenu cadastral est déterminé en appliquant un taux de 5,30 % à la valeur vénale du bien à l’époque de référence, soit 1975.
Lorsque la valeur vénale du bien à l’époque de référence ne peut être déterminée, une valeur vénale plus récente peut être utilisée. Celle-ci est alors ramenée à une valeur correspondant à l’époque de référence au moyen d’un facteur de correction.
Exemple
Le facteur de correction applicable pour 2020 étant de 15,036, un immeuble situé à l’étranger dont la valeur vénale déterminée en 2020 est de 200 000 € aura un revenu cadastral de :
200 000 € / 15,036 × 5,30 % = 704,97 €
Pour un immeuble non bâti
Le revenu cadastral est fixé à 2 € par hectare.
Pour le matériel et l’outillage attachés à perpétuelle demeure
La même méthode que celle applicable aux immeubles bâtis est utilisée : un taux de 5,30 % est appliqué à la valeur d’usage.
Cette dernière est présumée correspondre à 30 % de la valeur d’investissement ou de revient à l’état neuf, éventuellement augmentée des frais de transformation.
Cette valeur d’usage est ensuite, le cas échéant, réévaluée afin de déterminer son montant à l’époque de référence.
Le traitement fiscal d’un immeuble situé à l’étranger
Obligation de déclaration
Le revenu cadastral déterminé selon les différentes méthodes exposées ci-avant doit être mentionné dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Les modalités de déclaration varient toutefois en fonction de l’utilisation de l’immeuble.
Pour un immeuble bâti qui constitue une résidence secondaire ou qui est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à l’exercice de sa profession, le revenu cadastral doit notamment être repris au code 1106 de la déclaration.
Le contribuable doit également renseigner, dans la rubrique prévue à cet effet, le pays dans lequel l’immeuble est situé ainsi que le revenu cadastral correspondant.
Les autres formalités liées à la détention d’un immeuble à l’étranger seront examinées plus loin.
Impact sur la taxation
L’impact fiscal d’un immeuble situé à l’étranger dépend notamment de l’existence ou non d’une convention préventive de double imposition (CPDI) entre la Belgique et le pays dans lequel se situe le bien.
Le bien est situé dans un État avec lequel la Belgique a conclu une CPDI
En principe, la convention attribue au pays dans lequel l’immeuble est situé le droit d’imposer les revenus immobiliers qui en découlent. La Belgique ne taxe donc pas une seconde fois ces revenus.
Cette exonération est toutefois accordée sous réserve de progressivité. Cela signifie que le revenu immobilier étranger est pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables en Belgique.
Ainsi, même si le revenu immobilier étranger n’est pas directement soumis à l’impôt belge, il peut entraîner une augmentation du taux d’imposition applicable aux autres revenus du contribuable.
Le bien est situé dans un pays avec lequel la Belgique n’a pas signé de CPDI
En l’absence de convention préventive de double imposition, le revenu immobilier étranger est en principe pris en compte pour le calcul de l’impôt belge.
Afin d’atténuer le risque de double imposition, le contribuable peut toutefois bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction de 50 % de l’impôt belge relatif au revenu immobilier étranger.
Les Formalités Administratives Obligatoires
Obligation de déclaration de l’immeuble
Depuis le 1er janvier 2021, le contribuable belge doit informer l’administration de toute acquisition ou modification d’un bien immobilier situé à l’étranger.
Cette déclaration doit être effectuée via MyMinfin, dans un délai de 4 mois à compter de l’acquisition ou la transformation.
Le contribuable doit notamment renseigner :
- L’adresse du bien et sa nature ;
- La nature et la proportion du droit réel détenu sur le bien ;
- Sa valeur vénale ainsi que l’année d’acquisition ;
- Le cas échéant, une copie d’un document probant, tel que l’acte notarié.
À l’issue de la procédure, l’administration communique au contribuable le revenu cadastral déterminé pour le bien. Les informations communiquées à l’administration doivent également être mises à jour en cas de modification de la situation du bien, notamment lors d’une vente, d’une donation ou d’une transformation.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner l’application d’une amende administrative.
Si le contribuable estime que le revenu cadastral fixé est incorrect, il peut introduire une réclamation motivée dans les 2 mois de la notification.
N’oubliez pas le compte bancaire étranger !
L’acquisition d’un immeuble à l’étranger s’accompagne souvent de l’ouverture d’un compte bancaire dans le pays où se situe le bien, notamment pour payer les charges ou percevoir les loyers.
Attention : ce compte bancaire fait l’objet d’une obligation de déclaration distincte de celle relative à l’immeuble.
Tout résident belge qui est titulaire ou cotitulaire d’un compte bancaire ouvert à l’étranger doit en communiquer l’existence au Point de contact central des comptes et contrats financiers (PCC) de la Banque nationale de Belgique (BNB). Cette déclaration doit être effectuée une seule fois, au plus tard au moment de l’introduction de la déclaration fiscale de l’année suivant celle de l’ouverture du compte.
Le compte doit également être mentionné chaque année dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques, au cadre XIII, rubrique A, sous le code 1075-89.
En cas de clôture ou de modification des données du compte, une mise à jour doit également être communiquée au PCC.
Conclusion
La détention d’un immeuble situé à l’étranger par un résident belge entraîne plusieurs conséquences fiscales et administratives en Belgique.
Depuis la réforme faisant suite à la jurisprudence européenne, les immeubles situés à l’étranger se voient attribuer un revenu cadastral, lequel doit être mentionné dans la déclaration fiscale belge. Le traitement fiscal du bien dépend ensuite notamment de l’existence d’une convention préventive de double imposition avec le pays dans lequel il est situé.
À ces obligations fiscales s’ajoutent différentes formalités administratives, telles que la déclaration du bien auprès de l’administration belge et, le cas échéant, la déclaration d’un compte bancaire étranger auprès du PCC et dans la déclaration fiscale.
L’acquisition d’un immeuble à l’étranger nécessite donc d’anticiper non seulement les obligations fiscales du pays dans lequel se situe le bien, mais également celles qui découlent de la résidence fiscale belge.